Регистрация договора цессии в отношении ЖСК: образец 2024 года
Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.
Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.
Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия
к содержанию ↑В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.
Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
к содержанию ↑Бонусы переуступки
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты.
Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.
Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.
Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Можно ли уступить право требования по контракту по 44-ФЗ
Уступка права требования по государственному контракту по 44-ФЗ — это переход возможности получить оплату по договору третьему лицу. Но не все госорганы согласны, что так можно делать.
Статья актуализирована экспертом Эллой Залужной
Общие положения
В п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса (ГК) указано, что уступка прав требования кредитора — это переход возможностей, которые у него есть, другому лицу по сделке или в рамках законодательства.
Если должник согласен на уступку прав требования в соответствии с законом, нужно ли устанавливать в договоре соответствующее положение: по общему правилу согласие требуют, когда это прописано в договоре, а не наоборот. Чтобы передать права другому лицу, согласие должника не нужно, если иное не предусмотрено законом или договором.
Это указано в п. 2 ст.
382 ГК.
В ст. 112 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 о несостоятельности (банкротстве) раскрывается, что такое уступка прав требования должника в рамках внешнего управления. В гражданском и закупочном законодательстве используется только понятие уступки прав требования кредитора (цессия).
Остались вопросы? Эксперты КонсультантПлюс детально разобрали понятие цессии в 2024 году. Используйте эти инструкции бесплатно.
В пп. 1, 2 ст. 388 ГК указано, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Заключение договора цессии между юридическими лицами по 44-ФЗ без согласия должника запрещено, т. к. личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Гражданский кодекс запрещает уступку обязательств по контрактам, которые заключены по итогам конкурсов или аукционов, но для цессии оплаты по таким контрактам делается исключение. Если решили уступить право по договору на аукционе в части получения оплаты передать по договору цессии (обязательства по контракту), то оформите согласие заказчика.
Не забудьте удостовериться, что обязательства выполнены полностью.
Будьте готовы к тому, что госорганы не согласятся с желанием уступить, и оплату по госконтракту придется требовать в суде.
к содержанию ↑Цессия по 44-ФЗ: Верховный Суд против Минфина
Гражданское законодательство в ч. 7 ст.
448 ГК разъясняет, можно ли уступить право требования оплаты по государственному контракту: да, это разрешено, и контрактное законодательство не запрещает этого. Верховный Суд в п.
17 обзора судебной практики, который утвержден президиумом 28.06.2017, указал, что утверждение уступки по 44-ФЗ не нарушает закона.
44-ФЗ и Бюджетный кодекс не регулируют отношения по уступке прав и обязанностей по договору оказания услуг, заключенному по результатам конкурса или аукциона. Это значит, что используют этот инструмент во взаимосвязи с положениями Гражданского кодекса. Вот один из примеров применения этого инструмента.
Но Минфин придерживается другой точки зрения в вопросе, может ли организация уступить третьему лицу право требования оплаты за поставленный товар по 44-ФЗ: нет, до изменения закона, контрактной системы и Бюджетного кодекса госконтракт оплачивается исключительно лицу, с которым он заключен.
Еще ранее регулятор делал вывод, что личность получателя средств по контракту — существенное условие. А в бюджетном законодательстве нет норм об уступке прав требования по гособоронзаказу и порядке изменения сведений о контрагенте для санкционирования расходов.
к содержанию ↑Условия для переуступки
Сложившаяся судебная практика разрешает передачу прав заказчика по договору, если выполнены такие условия:
- Заказчик согласен на уступку требования оплаты. Если заказчик против передачи долга, то суд, как правило, встает на его сторону. Получается, что уступка права требования долга без согласия должника в этом случае не допускается. Суды считают, что для заказчика имеет существенное значение то, кому он платит, следовательно, без согласия заказчика перевести долг нельзя на основании п. 2 ст. 388 ГК.
Исключением из этих условий является уступка по договору факторинга. Поставщики по госконтракту подписывают договор факторинга и передают требования оплаты по нему. В этом есть необходимость, когда аванса по контракту нет, а своих средств для его выполнения не хватает.
Заключают договоры для финансирования как действующего контракта, так и соглашения, которое планируется в будущем. Согласие заказчика на уступку при факторинге не требуется, он обязан выполнить требование фактора при условии, что получит письменное уведомление об уступке, в котором определено денежное требование или указание на способ его определения и сведения о лице, которому придется произвести платеж.
Это указано в ст. 826, п.
1 ст. 830 ГК.
Заключают договор о переуступке обязательств по контракту в рамках факторинга с любыми коммерческими организациями, какого-либо спецстатуса им не требуется на основании ст. 825 ГК.
Статья 112.2 44-ФЗ разъясняет: если иное не предусмотрено контрактом на оказание услуги по предоставлению кредита, право требования к заказчику по такому контракту может быть передано исполнителем Центральному банку РФ.
к содержанию ↑Уступка обязательств по 223-ФЗ
223-ФЗ не запрещает перемену поставщика и переуступку прав по договору, в отличие от 44-ФЗ. В силу ст.
392.3 ГК РФ, когда одновременно передаются стороной все права и обязанности по договору другому лицу (передача договора), к сделке по передаче применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Соответственно, с учетом п.
2 ст. 391 ГК РФ требуется согласие заказчика.
Таким образом, если в положении о закупке заказчика нет запрета на передачу договора (перевод долга и уступку прав требования), то это допустимо.
Еще рекомендуем учитывать письмо Минэкономразвития № Д28и-183 от 21.01.2016, в котором ведомство разъясняет, что проводить цессию по договору, который заключён путём проведения торгов по 223-ФЗ, запрещено.
Обязательное условие: в положении о закупке вид покупки, который использовал заказчик, отнесён к торгам.
к содержанию ↑Разъяснения по теме
О правомерности санкционирования территориальными органами Казначейства расходов получателей бюджетных средств по заключенному в рамках госконтракта договору цессии.
Оплата по госконтракту возможна только поставщику, платежные реквизиты которого указаны в условиях контракта.
О возможности цессии по денежному обязательству, возникшему на основании госконтракта.
Что такое цессия
Что такое цессия, кто такие цедент и цессионарий, нужно ли согласие должника, виды договоров цессии, когда нельзя заключать договора цессии, процедура цессии и ее риски, цессия при ДДУ, оспаривание и расторжение договора цессии.
Содержание
Нестабильная финансовая и экономическая ситуация в мире и развитие кредитной отрасли становятся причиной роста задолженностей кредиторам. Многие не хотят связываться с должниками и стремятся побыстрее от них избавиться. В таком случае как никогда будет уместен договор цессии.
к содержанию ↑Цессия – что это?
Без юридического образования не так просто сразу понять, что же такое «цессия». Простыми словами цессия — это замена кредитора и продажа долга сторонней организации.
С юридической точки зрения такое объяснение некорректно, но наиболее точно объясняет суть процесса. Термин «цессия» означает уступку прав третьему лицу. Так можно передать право владения ценными бумагами, право собственности на имущество (недвижимость, транспорт, украшения), право требования кредита и долга.
Операция обязательно должна быть задокументирована. Документом выступает договор цессии. Он фиксирует соглашение между участниками и подтверждает законность и условия уступки.
В сделке задействовано 3 участника:
Кредитор первоначальный – цедент. Он уступает право требования долга стороннему лицу.
Цессионарий — сторона, получившая право требовать задолженность по цессии. Цессионарием выступает чаще всего коллекторская фирма.
Должник. Его договор цессии затрагивает меньше всего, поскольку условия погашения задолженности и размер выплаты остаются прежними, и меняется только кредитор.
Когда цессия требует согласие должника?
в первоначальном кредитном договоре имеется прямой запрет на проведение подобной процедуры;
речь идет о потребительском займе.
В таком случае цессия считается незаконной, и должник может привлечь кредитора к ответственности. Однако запрет редко встречается в большинстве договоров, по взаимному согласию сторон его могут добавить в документ.
Если исходный договор позволяет уступку требований, цедент должен проинформировать должника о сделке. Заемщик должен получить официальное уведомление в письменном виде и копию договора. До этих пор он имеет право ничего не выплачивать новому кредитору (звонок или устная просьба информированностью не являются).
ГК РФ регламентирует и работу коллекторских фирм. Они не имеют права повышать сумму задолженности, начислять пеню и требовать штрафы. При этом коллекторские организации должны быть зарегистрированы в государственном реестре и иметь номер госрегистрации.
к содержанию ↑Виды договоров цессии
Договоры цессии подразделяются по:
Участвующим в сделке субъектам
Передача права может проходить между:
юридическими лицами. Это могут быть разные компании или одна фирма, после реорганизации которой изменился адрес, название и собственник;
юридическим и физическим лицом. В случае банкротства или ликвидации ООО обязательства переходят к директору компании.
Количеству задействованных сторон
Договор может быть трехсторонним (должник лично участвует в подписании документов) или двухсторонним (должника просто информируют о смене кредитора).
По вознаграждению
Цессия может проходить на безвозмездных условиях или предусматривать вознаграждение кредитору. Например, продажа банком долга коллекторской компании.
Запрет на цессию
Согласно ГК РФ по договору цессии нельзя передать право на:
обязательства, возникшие по причине развода;
компенсацию за моральный ущерб;
компенсацию за материальный ущерб, основанием для которой послужил нанесенный здоровью или жизни вред;
долги по коммунальным услугам.
Процедура цессии
Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения.
Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).
Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.
Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:
по аналогичным сделкам требование не передавалось;
цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
должник не против проведения операции;
должник в курсе совершения сделки.
В юридической практике помимо цессии встречается и такое понятие как «уступка». Основное различие заключается в терминологии.
В первом случае кредитора называют цедентом, а во втором – правообладателем, а цессионарий превращается в правоприобретателя. Второе отличие: правообладатель получает этот статус до подписания договора уступки, а цедент – уже после.
Речь идет о тонкостях толкования, поскольку с практической точки зрения оба вида договоров регламентируются одними и теми же статьями ГК РФ.
Важно! По договору цессии нельзя передать обязанности, только права.
Например, арендатор хочет передать торговую площадку. Но поскольку речь идет не только о передаче прав, но и об обязанностях (пожарная безопасность, ремонт, арендная плата), оформить сделку как цессию не получится.
к содержанию ↑А есть ли риски?
Для каждого участника сделки могут возникнуть серьезные риски
Риски должника
Самый распространенный риск – получение лживого уведомления. Часто такие угрозы поступают должникам по телефону, и они не несут никакой правдивой информации.
Если заемщик не подтвердит полученную информацию и заплатит деньги мошенникам, доказать он уже ничего не сможет. Кредитору (если договор цессии и не совершался) все равно придется выплачивать изначально оговоренную сумму.
Может быть и так, что кредитор передал право не одному, а сразу нескольким цессионариям. Действие это незаконно, поэтому должнику следует рассчитываться хоть и с недобросовестным, но все-таки с изначальным кредитором.
Риски цедента
Основной риск – вероятность, что после получения денег от должника коллекторская фирма не рассчитается с цедентом. Ситуация неприятная, но кредитор всегда может обратиться в суд.
Серьезным риском для кредитора является и возможность просчета:
указание чересчур высокой цены на долг говорит о притворстве. Суд может заподозрить попытку передаривания;
указание слишком низкой цены может намекнуть на уклонение от налогов, что особенно приятно налоговым службам.
Риски цессионария
Наиболее серьезный риск заключается в том, что должник не отдаст деньги. При этом деньги банку коллекторская фирма заплатила, и назад потребовать их не сможет.
Важно понимать, что обычно коллекторы имеют дело со сложными ситуациями, которые требуют больших временных затрат. Если бы это было не так, кредитор не стал бы обращаться и справился своими силами.
Случается и так, что цессионарий сталкивается с недобросовестным цедентом. Он мог продать долги сразу нескольким фирмам или предоставить список клиентов, которые на самом деле долг отдали. В таких случаях можно постараться решить проблему с первоначальным кредитором. Если не идет на контакт, придется обращаться в суд.
к содержанию ↑Цессия при ДДУ
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
дату вступления договора в силу;
обязанности и права сторон;
разрешение от компании застройщика;
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
к содержанию ↑Недействительный договор: оспаривание и расторжение договора цессии
Договор цессии является недействительным, и его можно оспорить, если:
были переданы алименты и иные права, которые связаны с личностью;
в первом договоре был запрет на проведении подобной операции;
сделку заключили юридические субъекты на безвозмездной основе;
документально доказано, что договор заключили под угрозой;
на заключение договора не было прав. Например, документы подписал человек, у которого не было соответствующих полномочий;
в суде сделку признали притворной.
Расторгнуть договор цессии можно в суде, если на то есть основания. Если процедура предусмотрена условиями договора, можно обойтись и без судебного вмешательства, и расторгнуть соглашение по желанию одной или обеих сторон.
Теоретически для должника цессия не представляет опасности и мало что меняет. На практике оказывается, что коллекторские фирмы гораздо настойчивее банков, поэтому безосновательно не отдать долг у заемщика не получится.
Несмотря на то, что процедура и деятельность коллекторов регламентирована законом, в особых случаях граждане всегда могут обратиться в суд.
Следующая
