Как расторгнуть договор аренды квартиры

Владельцы, досрочно расторгающие договор аренды, сталкиваются со следующими проблемами

• поиск нового арендатора, и

• Время остановки, в случае длительного поиска нового арендатора

• ненужные финансовые затруднения обязательны, если владелец живет в другом месте или часто бывает за городом, и его присутствие обязательно для подписания договора.

Также нежелательно, чтобы жильцы преждевременно покидали квартиру по следующим причинам

• финансовое бремя, связанное с поиском нового жилья через агента по недвижимости; и

• время, необходимое для поиска новой квартиры; и

• потенциальные финансовые затраты в случае корректировки условий проживания (например, перепланировка или повторная оплата).

к содержанию ↑

Нормативная база

Одним из вариантов защиты сторон от одностороннего расторжения договора аренды является включение в условия договора выплаты неустойки виновной стороной.

Другой способ избежать неприятных ситуаций — разрешить досрочное расторжение договора только по соглашению сторон. Данная норма права является общей и определена в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, статья 610 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если срок действия договора является неопределенным, любая из сторон может расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц.

к содержанию ↑

По инициативе кредитора.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ определяет ряд исчерпывающих условий, при которых собственник имеет право досрочно расторгнуть договор.

• Если арендатор нарушает правила пользования имуществом

• ущерб имуществу; или

• два или более нарушений условий выплаты арендной платы,.

• Если это условие оговорено в документе, то имущество не подлежит ремонту

По инициативе арендатора.

Расторжение договора досрочно по инициативе арендатора предусмотрено статьей 620 Гражданского кодекса и возможно по следующим причинам

• собственник не предоставляет или препятствует использованию арендованного имущества или имущество имеет недостатки, о которых не было сказано при заключении договора; или

• Если владелец не проводит общий ремонт имущества, если это входит в его обязанности; или

• имущество потеряло стоимость в силу непредвиденных обстоятельств.

Могут быть и другие причины для досрочного расторжения договора по просьбе любой из сторон.

Лучшее решение для тех, кто хочет знать, как защитить себя в случае досрочного расторжения договора, — внимательно прочитать договор аренды и поручить его изучение компетентному юристу. Споры, касающиеся соблюдения договора аренды, рассматриваются в судах общего права.

к содержанию ↑

О сроках и регистрации договора

Контракты обычно заключаются на срок не более 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать дополнительных расходов. По закону, контракты со сроком действия более одного года должны быть зарегистрированы в Федеральном реестре. Это означает, что они должны быть выплачены государству.

Регистрация в Федеральном реестре не является обязательной. Арендаторы не могут представить этот документ в налоговые органы. Это означает, что незарегистрированный договор имеет юридическую силу. Если арендатор не выполняет условия договора, вы имеете право обратиться в суд.

к содержанию ↑

Как по закону расторгнуть договор

Если вы хотите отказаться по какой-либо причинеДом.Если вы хотите расторгнуть договор аренды дома или квартиры, вы можете сделать это по своему усмотрению или в судебном порядке.

Когда нужно идти в суд

Основной причиной судебного расторжения договора является нарушение условий договора между арендатором и собственником. Вы можете обратиться в суд и в других случаях, если они определены в договоре.

Внимание! Если вы хотите расторгнуть договор аренды из-за национального кризиса, суды не будут рассматривать это как основание для расторжения договора.

Вы можете отказаться от договора аренды в судебном порядке по причинам, которые могут оправдать такой отказ:

• Неправильное использование арендованного имущества; и
• Повреждение квартиры или ее содержимого
• Невыплата арендной платы более двух раз в срок (одно нарушение может быть определено в договоре).
• Отказ от капитального ремонта.

Заказчик имеет право подробно оговорить условия, невыполнение которых является основанием для расторжения договора. Это облегчает доказывание в суде.

Внимание! Прежде чем обратиться в суд, вы должны пройти процедуру досудебного урегулирования. Если эта стадия не достигнута, суд откажется от вашего иска, не рассматривая его.

Чтобы разрешить спор до обращения в суд, подайте жалобу на нарушителя. Если он отказывается выполнять условия договора или игнорирует вашу просьбу, вы можете обратиться в суд.

к содержанию ↑

Условия для одностороннего расторжения

При подписании договора аренды убедитесь, что в его условиях указана причина одностороннего отказа от договора. Это позволит избежать финансовых потерь и длительных судебных разбирательств.

Включите в договор причины досрочного расторжения.Квартиры.Вы можете расторгнуть договор аренды без обращения в суд, например, из-за повышения арендной платы или из-за того, что в квартире проживает человек, не указанный в договоре.

Если жилье находится в неудовлетворительном состоянии в силу непредвиденных обстоятельств, за которые сторона договора не может нести ответственность, договор может быть расторгнут во внесудебном порядке. Например, если крыша арендованного жилья повреждена тайфуном.

к содержанию ↑

○ Причины расторжения договора.

Договор аренды считается истекшим, когда истекает его срок. Закон допускает досрочное расторжение договора в связи с инициативой одной из сторон.

Например, если срок действия договора аренды не истек, он может быть расторгнут по следующим причинам

• Взаимное соглашение сторон по жалобе.
• По основаниям, предусмотренным законодателем, в соответствии с пожеланиями одной из сторон в суде (ст. 619-620 ГК РФ).
• По причинам, указанным в тексте договора, одна из сторон желает.

Самый простой случай — урегулирование договора сторон, когда одна сторона не имеет претензий к другой и дело не требует привлечения третьей стороны; если одна сторона требует предъявления претензии, все становится сложнее, и другая сторона не соглашается. В этом случае необходимо следовать определенному алгоритму, что значительно экономит время.

к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другая часть договора аренды не согласна с требованием о досрочном рассмотрении претензии, дело будет передано в суд через 30 календарных дней после получения отказа контрагента или, при отсутствии ответа от него, через 30 календарных дней после этой даты в случае получения требования.

Если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (то есть компанией), то речь идет о судебном разбирательстве. В этом случае истец должен направить ответчику предварительное решение и только после получения отказа или нулевого ответа в течение 30 дней возбудить дело.

• ‘Соглашение об изменении или расторжении договора может быть исполнено только одной из сторон после отклонения предложения об изменении или расторжении договора или неполучения ответа в установленный или предусмотренный законом или договором срок. или, если его нет, в течение 30 дней (статья 452 § 2 Гражданского кодекса РФ)».

Претензия может включать

• Полное название судебного органа.
• Личные данные сторон.
• Основные условия договора аренды.
• Запрос на расторжение контракта.
• Причины, по которым необходимо расторжение договора.

К заявлению должны быть приложены

• Копия договора аренды.
• Получение оплаты по государственным обязательствам.
• Доказательства нарушения обязательства ответчиком.

После слушания суд может принять решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении ходатайства о расторжении брака. Если он не согласен с решением, то в течение 30 календарных дней после его принятия может быть подана апелляция.

Если решение принято, составляется договор о возврате имущества.

к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если договор аренды был внесен в Федеральный реестр, дату окончания его действия также следует отметить у Регистратора.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

В некоторых случаях это возможно. Например, если договор содержит штраф за преждевременные претензии. В качестве альтернативы, если арендатор делает ремонт, а арендодатель требует досрочного выселения, суд может обязать владельца выплатить компенсацию.

Однако для этого необходимо предоставить доказательства проведения ремонта. Свидетельства о строительных материалах, свидетельские вклады и т.д.

Как юридические фирмы в одностороннем порядке осуждают договоры аренды №2121 Ирина Клопова заявляет.

Представлено Вадимом Калюжным, специалистом Toplawyer Gate

к содержанию ↑

Расторжение раньше срока по желанию арендатора

Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 620) определяет основания, позволяющие арендатору досрочно расторгнуть договор. Такое действие возможно в следующих случаях

• контрагенты не передают арендованное имущество из-за ограничений по использованию или используемой функциональности
• в арендованном имуществе имеются дефекты (недостатки), которые не были выявлены другими частями при составлении договора во время осмотра и обнаружены арендатором
• Объект аренды находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
• Арендодатель не проводит капитальный ремонт, если это обязательство оговорено в письменном виде

Другие основания для жалобы могут касаться соглашения между сторонами

к содержанию ↑

Прочие случаи

Существуют и другие случаи, касающиеся прекращения договорных отношений между арендатором и арендодателем

1. Срок действия документов о сотрудничестве истек без указания даты. Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 610), стороны не могут определить срок действия договора. В этом случае соглашение действует бессрочно. При необходимости это можно уточнить отдельно. В этих случаях каждый компонент может прекратить сотрудничество, уведомив об этом подрядчика в течение 30 или 90 дней с момента получения мобильного и недвижимого имущества соответственно.
2. Прекращение действия договора по истечении срока, указанного в документе. Арендодателю и арендатору не нужно предпринимать дальнейших действий. Базовый контракт заканчивается автоматически. Арендованное имущество возвращается владельцу в рамках обязательного договора. При желании части могут расширить сотрудничество. Эта возможность может быть включена в договор аренды. Если арендатор намерен продолжать сотрудничество, он/она информирует о своих намерениях другие стороны.
3. Жалобы в связи с неуплатой арендной платы. Выше указано, что неуплата арендной платы является основанием для одностороннего решения вопроса о сотрудничестве. Вы должны подать заявление и просить суд о досрочном расторжении договора. При положительном решении суда документ об аренде теряет силу; вы можете подать иск на два и более платежа; при отрицательном решении суда документ об аренде теряет силу.

Что касается расторжения договора, важно учитывать требования Гражданского кодекса РФ и законные основания. Не следует забывать и о других оттенках, которые анализируются ниже.

к содержанию ↑

Важность уведомления

Невыполнение обязательств, вытекающих из договора аренды, является законным основанием для прекращения правовых отношений между арендатором и собственником. Главная ошибка, которую допускают пострадавшие, — это спешка. Чтобы избежать потери времени и отказа суда в принятии дела, можно направить уведомление.

В этом документе «затронутая» часть договора относится к конкретному пункту, информируя другую организацию о невыполнении ею взятых на себя обязательств. Письмо содержит подробную информацию о нарушении и предложение устранить проблему в указанный срок. Если получатель уведомления продолжает нарушать условия аренды, ему направляется второе письмо с уведомлением о прекращении сотрудничества.

Документ состоит из следующих частей.

1. «Заголовок». Указывается информация об отправителе и получателе.
2. Основное местоположение. Информация о договоре аренды и причинах принятого решения.
3. Конец. Указываются детали окончания — дата, время ответа и т.д.

Наконец, документ, прилагаемый к уведомлению, подписывается и датируется. В большинстве случаев такие письма пишутся на специальном бланке с обязательной регистрацией в журнале исходящего документа. Если письмо отказываются принимать, составляется протокол (два свидетеля) и отправляется по адресу нарушителя.

к содержанию ↑

Соглашение о расторжении: правила составления

Если арендодатель и арендатор согласны прекратить свои правовые отношения по поводу аренды, то следует более простая процедура. После обсуждения деталей стороны составляют соглашение об урегулировании разногласий, в котором подробно описываются следующие моменты

• Дата и место проведения тренинга
• Элементы частей сделки
• Подробности о досрочном прекращении сотрудничества
• Дата истечения срока действия обязательств
• Тот факт, что во время их проведения не было подано ни одного иска
• Недвижимость
• Условия, печати и подписи

Претензионное соглашение должно быть составлено в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации на фирменном бланке или в соответствии с требованиями законодательства.

к содержанию ↑

Регистрация сделки

Если зарегистрирован договор между собственником и арендатором, то при прекращении правоотношений необходимо заново отследить процедуру. Для этого стороны обращаются в уполномоченный орган, который регистрирует факт жалобы в URS. Существует мнение, что запись происходит автоматически.

Это не так. Эта процедура является обязательной и выполняется вручную в конце условия или в конце сотрудничества, независимо от причины. Если этого не сделать, предмет будет зарегистрирован в категории арендованных.

Это приводит к разногласиям при попытке зарегистрировать новый договор аренды с другим арендатором. Чтобы зарегистрировать факт подачи жалобы, необходимо иметь следующие документы

• Соглашение о прекращении сотрудничества.
• Уведомление об апелляционном суде или о подаче жалобы (если срок не указан).
• Факты, подтверждающие миссию объявления.
• Договор аренды, прошедший процедуру регистрации.
• Акт передачи имущества владельцу.
• Свидетельство, подтверждающее оплату взносов.
• Другие документы (по запросу).

Список длинный, и его лучше подготовить заранее.

к содержанию ↑

Процесс досрочного расторжения — для арендатора и арендодателя

Прерывание сотрудничества между частями договора аренды может варьироваться в зависимости от того, кто продвигается по процессу. Давайте рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

Арендодатель

Основания для приостановления сотрудничества по требованию собственника изложены в Гражданском кодексе (ст. 619). Для решения вопроса необходимо составить иск и представить документы, подтверждающие существование договора аренды. Представитель правосудия удовлетворяет просьбу истца, если

1. Владелец теряет деньги, поскольку имущество не используется по назначению.
2. Условия аренды нарушались неоднократно. При расследовании дела суд рассматривает характер текущего нарушения. Важно, чтобы основные требования были отражены в документации. В противном случае суду будет трудно доказать нарушение авторских прав.
3. Ненадлежащее использование арендованного имущества приводит к потере его стоимости. Примером может служить перепланировка помещения для личных нужд, в результате которой ухудшается внешний вид и функциональность недвижимости.
4. Арендаторы не платят арендную плату более двух раз. В договоре обязательно определяется срок погашения долга.

Внимание также обращается на другие причины, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (рассмотрены в начале статьи). Кроме того, договор может быть осужден в случае существенного изменения общих условий на момент оформления сделки аренды.

к содержанию ↑

Оформление иска в суд

Прежде чем подавать иск, стороны должны попытаться разрешить ситуацию без обращения в суд. Затронутая часть проблемы вынесет предупреждение за правонарушение и намерение осудить договор. Если нарушитель не предпринимает шагов по решению проблемы, суд может разрешить подачу апелляции.

Документы представляют собой либо готовые черновики, либо набранные на компьютере. Оно должно быть составлено на листе формата А4 с указанием суда, в который было подано заявление, с указанием данных арендатора и арендодателя. Его позиция должна быть сформулирована временно и по существу, без какого-либо эмоционального элемента.

Рекомендуется показать правовые нормы, которые нарушили другие. Вместе с заявлением должны быть представлены документы, используемые судьей для рассмотрения и принятия решения по делу. Он датирован и подписан в конце.

Вместе с заявлением передаются следующие документы

• Паспорт (ксерокопия)
• Действительный договор для подачи жалобы (копия)
• Акт сдачи-приемки арендованного имущества
• Доказательства, подтверждающие расходы на ремонт, коммунальные услуги и т.д.
• Доказательство полной оплаты государственной пошлины

Наличие полного пакета документов может ускорить рассмотрение дела. После рассмотрения жалобы и документации судья выносит постановление, вступающее в силу через 10 дней. Этот срок дается проигравшей стороне для подачи апелляции, если ее не устраивает решение суда.

В некоторых случаях истец имеет право требовать возмещения выгоды или компенсации в связи с присвоением.

к содержанию ↑

Расторжение договора аренды — рекомендации юристов

Вы можете узнать больше на нашем сайте, заполнив форму ниже. Ваша первичная консультация с нашими юристами абсолютно бесплатна!

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию собственника регулируется статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ»). В то же время закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе потребовать расторжения договора

— когда арендатор использует имущество с существенным нарушением договора. Именно здесь обычно начинаются разногласия, независимо от того, является ли нарушение договора существенным.

— Если арендатор использует имущество с существенным нарушением назначения имущества.

— Если арендатор использует имущество с неоднократным нарушением условий договора и назначения имущества; и

— Если арендатор существенно ухудшает состояние имущества; и

— арендатор не вносит арендную плату два или более раз подряд после установленного в договоре срока оплаты; или

— если арендатор не выполняет существенный ремонт имущества, если это является обязанностью по закону или договору.

В то же время Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает и другие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендодателя.

Прежде чем обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, арендатор должен быть письменно уведомлен о необходимости своевременного исполнения своих обязательств (ст. 619 Гражданского кодекса). Если вышеуказанная процедура не соблюдена, заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос о том, какое предупреждение послать. В настоящее время судебная практика установила, что достаточно направить предупреждение по адресу, указанному в договоре аренды. Напротив, если предупреждение направлено по всем известным адресам арендатора, но не направлено по адресу, указанному в договоре аренды, обязанность арендодателя направить предупреждение не считается успешно выполненной.

Однако, если предупреждение возвращается с отметкой о том, что письмо не получено, вышеуказанное обязательство владельца также считается выполненным надлежащим образом.

Обратите внимание, что уведомление должно быть отправлено вместе с перечнем сопроводительных документов.

Некоторые формулировки о том, когда неплатежи арендатора не приводят к расторжению договора.

Согласно прецедентному праву, неуплата арендной платы не приводит к расторжению договора, если срок не наступил.

Также неуплата арендной платы не является основанием для расторжения договора аренды, если арендатор не мог пользоваться имуществом вследствие неиспользования арендованного имущества, небрежности арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации в полном составе готовится план по внесению изменений в постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года 73 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора лизинга».

Согласно статье 22 этого плана, суд должен отметить, что даже после выплаты долга арендодатель имеет право в разумный срок подать иск о расторжении договора. Однако непредъявление этого требования в течение разумного срока оплаты арендатором лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с нарушением.

Следующая

СудыСчет на предоплату