Договор генерального подряда 2024 года: нюансы, образец 2024 года
Сфера применения договора генерального подряда довольно обширна, но наибольшей популярностью он пользуется при возведении объектов капитального строительства.
Крайне редко возведением зданий занимаются сами организации, получившие лицензию на застройку. Как правило, застройщики заключают договор со строительной компанией-генподрядчиком, которой передаются все полномочия по строительству конкретного объекта, вплоть до заключений договоров субподряда.
к содержанию ↑Законодательное регулирование
Договор генерального подряда – еще одна договорная лакуна в российском законодательстве. Гражданскому кодексу РФ понятие генподряда неведомо, а потому правоотношения между заказчиком и генподрядчиком регулируются в соответствии с нормами, регламентирующими либо договоры строительного подряда, либо договоры подряда.
Особенности генподряда
Содержание договора генерального подряда относится к сложным договорным категориям, поскольку права и обязанности сторон в нем чрезвычайно обширны.
Например, делегированное генподрядчику право заключения договоров субподряда порождает дополнительные права и обязанности заказчика. Это объясняется тем, что генподрядчик может не обладать всеми лицензиями на осуществление работ, необходимых для сдачи дома в эксплуатацию.
При сдаче жилых домов требуется проведение коммуникаций, которым генподрядчик просто не имеет права заниматься. С этой целью он заключает договоры со специализированными субподрядчиками, например, газовиками или водопроводчиками.
То есть ответственность за качество работ, произведенных субподрядчиками, ложится на генподрядчика, а за качество конечного объекта в любом случае отвечает заказчик.
Таким образом, договор должен предусмотреть все функции генподрядчика и заказчика. Это довольно сложное юридическое действие, а потому, как правило, для подготовки договоров генерального подряда приглашаются высококвалифицированные юристы, специализирующиеся не просто на договорном праве, но именно на договорах подряда.
к содержанию ↑Участники договора
Договор генерального подряда относится к двухсторонним видам договоров. Сторонами соглашения являются:
- Заказчик. Статус заказчика не определяется законодательно. То есть в роли заказчика может выступать как юридическое, так и физическое лицо, получившее разрешение государственных органов на строительство объекта и обладающее правами на земельный участок, отведенный под строительство.
- Генподрядчик. Статус этого участника договора определен. Как правило, в роли генподрядчиков выступают строительно-монтажные, строительные и проектно-строительные организации, обладающие лицензией на производство строительных работ.
Признаки генподрядчика
Руководствоваться типовыми образцами договора генерального подряда вряд ли стоит, поскольку в сфере строительства не существует обобщенных условий. Однако при правоотношениях по генподряду в случаях, когда речь идет о небольшом строительном проекте, составить договор можно и самому, при условии соблюдения нижеприведенного правила.
В договоре генерального подряда должны быть нотифицированы все функции, обязанности, права и ответственность генерального подрядчика.
Для того чтобы иметь право выступать по договору в качестве генподрядчика, организация должна:
- обладать лицензией на проведение работ, предусмотренных договором генподряда;
- иметь в штате достаточное количество специалистов для проведения работ, предусмотренных их лицензией, самостоятельно, без привлечения сторонних специалистов;
- обладать способностью, знаниями и умениями для обеспечения безопасных условий труда и непричинения ущерба окружающей среде.
Если строительная компания обладает всеми вышеперечисленными признаками, она может выступать в роли генподрядчика с возложением на нее договорных обязательств по:
- качественному выполнению строительных работ;
- контролю над работой субподрядчиков;
- сдаче объекта в эксплуатацию в сроки, установленные договором;
- своевременному и полному оформлению всей строительной документации и отчетности.
Следует помнить, что ответственность перед заказчиком несет только генеральный подрядчик, в том числе и за работы, которые осуществлялись на условиях субподряда.
По договору генерального подряда заказчик в договорных отношениях состоит лишь с генеральным подрядчиком, который перед ним отвечает за исполнение всех работ в сроки, которые предусмотрены договором генподряда, и качественно, включая работы, исполняемые субподрядными организациями.
Поэтому при заключении договора заказчику следует:
- взвесить степень свободы генподрядчика и решить, прописывать ли в тексте договора условия привлечения субподрядчиков или право генподрядчика решать вопросы субподряда самостоятельно;
- решить, оставить ли генподрядчику право заключать договоры субподряда или заключить договоры генподряда с несколькими организациями.
Например, для создания системы коммуникаций можно заключить договоры генподряда с газовиками, водоканальщиками и т.д. В соответствии с договорами эти организации выполнят свои лицензированные работы, а с генподрядчика по строительству будет снята ответственность за подготовку объекта в части коммуникаций.
к содержанию ↑Договорные обязанности генподрядчика
При оформлении договора с генеральным подрядчиком особенно скрупулезно следует отнестись к параграфу, содержащему обязанности генподрядчика по исполнению условий договора. При этом не следует забывать, что обязанности генподрядчика напрямую связаны с обязанностями заказчика, если иное не было оговорено сторонами.
Так, обязанность генподрядчика в срок и качественно выполнить строительство объекта неразрывно связана со следующими обязанностями заказчика:
- создать для генподрядчика условия, требуемые для выполнения строительных работ;
- своевременно произвести оценку качества оконченного строительства;
- оплатить выполненную работу.
Сроки исполнения договорных условий
Сроки выполнения работ по договору генподряда относятся к существенным условиям соглашения. С целью установления пределов времени, в течение которых генподрядчик будет обязан выполнить все работы и подготовить объект для сдачи его в эксплуатацию, в договоре должен быть предусмотрен соответствующий параграф.
Параграф может предусматривать как только конечный срок, так и наличие промежуточных сроков, в которые генподрядчик должен закончить тот или иной объем работ.
В общем смысле срок исполнения договора – это отрезок времени между двумя датами. Исчисление срока начинается либо со дня подписания договора, либо с другой даты, о которой договорились стороны.
Дата окончания работ устанавливается по соглашению сторон и указывается либо в тексте договора, либо в календарном плане работ, являющимся приложением к основному договору.
В соответствии с положениями информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51, договор подряда, в котором не определены сроки начала и окончания работ, считается ничтожным.
к содержанию ↑Цена договора
Финансовая сторона договора генподряда складывается из:
- гонорара генподрядчика;
- компенсации затрат генподрядчика.
Гонорар исчисляется либо исходя из соглашения сторон, либо по государственным тарифам на аналогичные виды работ. При этом величина гонорара и затрат определяется по смете, прилагаемой к договору.
В случае если генподрядчик по объективным причинам выходит за рамки сметы, цена договора может быть повышена при условии, что подрядчик заблаговременно предупредит заказчика.
В случае несогласия заказчика на превышение сметы договор может быть расторгнут. При этом за подрядчиком остается право взыскания с заказчика оплаты за ту часть работ, которые уже были выполнены.
Существенные условия договора
В обязанности генподрядчика, помимо непосредственных строительных работ, также входит подготовка технической документации по объекту работ. К документации будут относиться схемы, чертежи, графики и расчеты затрат.
Поэтому договор должен определять правила, содержание и состав строительной документации, а также сроки ее составления и направления заказчику.
К существенным условиям также будут относиться гарантии подрядчика на качество работ и срок, в течение которых гарантии будут действовать.
к содержанию ↑Договор генподряда на выполнение строительных работ, образец 2024 г.
Договор генерального подряда – один из самых распространенных документов в капитальном строительстве. Заказчик подписывает договор на строительство и ремонт со строительной организацией — генподрядчиком, управляющим объектом строительства.
Основные обязанности генподрядчика, прописываемые в каждом договоре генподряда:
— заключение договоров субподряда на исполнение отдельных видов работ;
— исполнение видов работ, которые предоставлены в лицензии, собственными силами;
— охрана окружающей среды, труда, и обеспечение пожарной безопасности монтажных и строительных работ;
— сдача объекта «под ключ» в эксплуатацию;
— контроль за исполнением работ по договорам субподряда и подряда;
— оформление исполнительной документации и др.
По договору генподряда заказчик может требовать отчет только у генерального подрядчика, отвечающего за качество и своевременность исполнения всех работ, предусмотренных договором генподряда, в том числе работы, исполняемые субподрядными организациями.
Если заказчик захочет заключить договор ещё с одним исполнителем, ему нужно получить на это согласие генподрядчика. В этом случае генподрядчик не отвечает за тот участок работ, который был передан заказчиком другому исполнителю.
Правовой основой договора генерального подряда служат нормы права договора строительного подряда и договора подряда.
Воспользуйтесь нашими наработками! Мы поможем вам выиграть не менее трети котировок!
1. Стороны договора
Контрагентами типового договора генерального строительного подряда были и остаются генподрядчик и заказчик. При этом, заказчик может быть физическим или юридическим лицом, а генподрядчиком – строительно-монтажные, проектно-строительные и прочие строительные организации, имеющие соответствующую лицензию на проведение подобных работ.
Часть работ генподрядчик выполняет сам, а для остальных привлекает сторонние организации (субподрядчиков). Например, при сдаче жилых зданий нужно провести и подключить коммуникации, на что у генподрядчика попросту нет права, поэтому он подписывает договоры со специализированными субподрядчиками, например, газовиками или водопроводчиками.
То есть, ответственность за своевременность работ, произведенных субподрядчиками, ложится на генподрядчика, а за качество конечного объекта в любом случае отвечает заказчик, который должен предоставить генподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и заплатить по обговоренной цене.
Поскольку в договоре нужно предусмотреть все возможные функции генподрядчика и заказчика, для его составления обычно привлекают квалифицированного юриста, имеющего опыт работы с договорами подряда.
Для вас — самая большая база субподрядов и коммерческих заказов, которые вы можете получить по итогам обычных переговоров!
2. Существенные условия договора
При подписании договора генподряда следует указать сроки окончания и начала работ, поскольку они являются существенным условием договора генподряда. Договор генерального подряда, не содержащий в качестве условия сроков исполнения работ, считается незаключенным, в соответствии с пунктом 4 информационного письма Президиума ВАС РФ ОТ 24.01.200 № 51.
Сроки можно прописывать в тексте договора, либо в календарном плане работ, приложенном к договору генподряда.
Другое важное условие договора генподряда – это его цена, которая может быть прописана как конкретная сумма, либо определяется на основании тарифов, установленных государственными структурами.
Цена по договору генерального подряда складывается из компенсации издержек и вознаграждения подрядчика. Для обоснования цены составляется смета, фиксируется список работ, указываются этапы их выполнения, необходимые материалы и пр.
В соответствии со статьей 709 ГК России, при возникновении необходимости проведения дополнительных работ и, соответственно, превышении приблизительно определенной цены работы подрядчик обязан в срок предупредить заказчика, а если тот откажется повысить оговоренную плату и расторгнет договор, то генподрядчик вправе требовать платы за исполненную часть работы.
Согласно статье 743 ГК РФ генподрядчик должен производить строительные работы соответственно технической документации, состоящей из оформленных в рамках нормативных документов чертежей, схем, расчетов, графиков и др., необходимых для выполнения подрядных работ.
В договоре генподряда следует оговаривать содержание и состав технической документации, а также, какая из сторон и в какой срок должна ее предоставить.
Еще одним существенным условием договора генподряда считается определение гарантийного срока, за который генподрядчик гарантирует достижение показателей, указанных в технической документации. Для достижения этой важнейшей цели договора генподряда созданы специальные строительные правила и нормы – СНиПы.
Это правовые нормы, имеющие технический характер, несоблюдение которых влечет за собой административную ответственность.
Основанием для одностороннего расторжения договора генподряда служат:
— нарушение генподрядчиком сроков завершения строительных работ,
— превышение сметной стоимости строительства.
Для вас — самая полная база государственных и коммерческих тендеров с авансированием от 30% до 100%!
Приложения к договору генерального строительного подряда:
— Календарный план работ;
— Перечень технической документации;
— Разрешения (лицензии) заказчика на проведение работ;
— Правоустанавливающие документы на земельный участок;
— Лицензии) исполнителя на проведение работ;
— Регламент проведения работ.
Отправьте запрос и получите в распоряжение целый штат экспертов с оплатой за результат!
3. Образец договора генерального строительного подряда
Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера.
Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!
к содержанию ↑Договор генерального подряда
Заключение договора генерального подряда между сторонами обусловлено планированием и реализацией большого комплекса задач. Например, бывали ли у вас случаи, когда вам предлагают выполнить задачу, а вы не можете, так как не обладаете необходимыми знаниями, навыками или компетенциями? Эту ситуацию можно спроецировать и на генеральный подряд, когда для осуществления множества работ привлекаются различные квалифицированные специалисты.
В статье мы разберем, что представляет собой генеральный подряд, его особенности, как распределяется ответственность между участниками сделки, а также рассмотрим образец договора генерального подряда.
к содержанию ↑Содержание
- Что такое генеральный подряд?
- Распределение ответственности по генеральному подряду
- Образец договора генерального подряда на строительство
- Юридическая помощь по договорам генерального подряда
Что такое генеральный подряд?
Понятие «генеральный подряд» прямо не закреплено в гражданском законодательстве, однако из смысла п.1 ст. 706 ГК РФ можно определить, что генеральный подряд — это договор между заказчиком и подрядчиком, в соответствии с которым подрядчик для выполнения комплекса работ привлекает других лиц — субподрядчиков.
При этом подрядчик, привлекающий субподрядчиков, называется генподрядчиком, так как он является контролирующим лицом и отвечает за деятельность привлеченных лиц. По сути, здесь работает схема так называемой «бригады», где есть исполнители и главное лицо, обеспечивающее организацию и контроль действий всей группы.
Однако не стоит путать со ст. 707 ГК РФ, где речь идет также о группе лиц, но такой группой никто не руководит, а все исполнители одинаково отвечают перед заказчиком.
Отличительная особенность договора генерального подряда от стандартного договора подряда (образец есть на нашем сайте) лишь в том, что по генподряду привлекаются субподрядчики. Таким образом, в генподряде участвует цепочка: заказчик–генподрядчик–субподрядчик(-и).
к содержанию ↑Распределение ответственности по генеральному подряду
Так как по договору генподряда есть несколько звеньев, то и ответственность распределяется в соответствии с договорными обязательствами. Например, заказчик отвечает перед генподрядчиком:
- при оплате результатов подрядных работ;
- при принятии работ в срок.
А генподрядчик отвечает за передачу заказчику в срок результатов работ.
Одновременно с этим генподрядчик обязуется перед субподрядчиком:
- оплатить результаты работ;
- принять в срок работы.
А субподрядчик должен:
- в срок выполнить работы;
- передать в срок результат работ генподрядчику.
То есть, в цепочке генподрядчик–субподрядчик первое звено берет на себя функции заказчика.
При этом если в законе не указано и в договоре не прописано, заказчик и субподрядчик не могут друг другу предъявлять требования, так как их отношения напрямую связаны только с генподрядчиком.
Если у вас возникли вопросы касаемо договора генерального подряда, вы можете обратиться за помощью в нашу юридическую компанию «Хелп Консалтинг».
- о заключении договора между заказчиком и субподрядчиком на выполнение отдельных подрядных работ;
- о договоренности оплачивать субподрядчику результат работ заказчиком, минуя генподрядчика.
Таким образом, в соответствии с договором генерального подряда по требованиям отвечает только генподрядчик, а субподрядчик к заказчику не имеет никакого отношения.
ГК РФ также указывает, что с согласия генподрядчика заказчик вправе договориться о выполнении каких-либо работ с другими исполнителями. Тогда ответственность распределяется напрямую между заказчиком и такими подрядчиками.
к содержанию ↑Образец договора генерального подряда на строительство
Зачастую случаи заключения между компаниями договора генерального подряда связаны с объектами строительства. Строительство – сложный процесс, в котором нужно подключать отдельных специалистов, а то и несколько подрядных организаций.
Если подрядчик не должен по договору или закону лично выполнять работы, то он вправе привлечь к строительству других участников. В таком случае заключается генподряд с заказчиком, где подрядчик становится генподрядчиком, а лица, привлекаемые им, выступают как субподрядчики.
Как уже упоминали выше, в договоре генерального подряда на строительство объекта можно закрепить право заказчика на привлечение других лиц для выполнения каких-либо подрядных работ. Также необходимо помнить, что по общему правилу ГК РФ, генподрядчик отвечает перед субподрядчиком и заказчиком, а между заказчиком и субподрядчиком не может возникать каких-либо требований.
Иные правила ответственности можно предусмотреть в договоре генерального подряда.
Следующая
