Покупка нежилого помещения физическим лицом
Имущество, приобретенное во время брака, является общей собственностью супругов. Различные решения могут быть приняты по договоренности или брачному договору. После заключения брака муж может поставить под сомнение сделку с имуществом, если другая часть сделки докажет, что он, по крайней мере, должен был знать, что имущество является супружеским.
Наличие в паспорте отметки о том, что на момент приобретения имущества собственником он состоял в браке, является достаточным доказательством этого знания.
Например, 29 ноября 2016 года в Апелляционном суде регионального суда Ставруполи, дело № 33-8650/16, суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой недействительность сделки по продаже нежилой недвижимости.
И не в деле № 33-9783/2015 в Алтайском краевом суде, где сделка купли-продажи была признана судом недействительной из-за отсутствия супружеского нотариального согласия. Транзакция не содержала сигнала. Наличие зарегистрированного брака.
Как это можно предотвратить? Продавец должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ), а при отсутствии сведений о супруге в документе, удостоверяющем личность, — отсутствие зарегистрированного брака.
В последнем случае нотариус удостоверяет только подлинность подписи продавца. Сегодня нотариусы не могут удостоверить сам брак. Однако Президент Российской Федерации подписал федеральный закон 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О реестре».
Он предусматривает регистрацию в Федеральной информационной системе Единого государственного реестра регистрации с 1 января 2018 года.
к содержанию ↑Банкротство продавца.
Лицо, в отношении которого проводится процедура банкротства, может быть оспорено. При банкротстве обычно оспариваются все сделки, связанные с продажей имущества, совершенные по цене ниже рыночной стоимости в течение года до начала процесса банкротства. Сделки, совершенные за месяц до банкротства, подвергаются большему риску.
Даже если суд признает сделку действительной, с покупателя взыскивается стоимость, которую практически невозможно получить. Сделки, совершенные за три года до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены за счет кредиторов.
Решение № А-42-8286/2015 Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 декабря 2017 года о признании недействительной сделки, когда цена была ниже рыночной, а покупатель имел возможность получить информацию о банкротстве должника. Дело № 02. 10.
2014 от 1А Остальное решение по делу A43-27938/2011 Отмена сделки купли-продажи недвижимости: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость недвижимости на момент продажи была значительно выше той, что была предусмотрена договором.
Как это можно предотвратить? Запросите заключение о рыночной стоимости имущества у независимого оценщика и максимально подробно объясните состояние имущества в договоре о передаче, особенно если имущество требует ремонта. Если в отношении продавца не было возбуждено исполнительное производство, проверьте на сайте Федеральной службы судебных приставов исполнительное производство и судебные дела в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.
к содержанию ↑Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом
Перепродажа имущества, перепроданного в течение короткого периода времени, наличие сделки между родственником по материнской линии и партнером по бизнесу, юридическое лицо, в котором продавец является руководителем или участником — все это дополнительные риски при приобретении недвижимости.
Даже если сделка не безупречна, при отсутствии завещания имущество может быть истребовано в пользу лица, назначенного по предыдущей сделке. Неоднократные передачи прав собственности, особенно по обесцененной стоимости или бесплатно, могут указывать на существование таких дефектных сделок и ограничений прав собственности.
Если две последовательные сделки были отменены, нежилая площадь была возвращена без возмещения — см. постановление ЦА КА от 29. 11.
2016 по делу № А54-6256/2011; постановление Дальневосточного апелляционного суда от 26 мая 2017 года по делу А51-4827/2015 взыскала имущество с покупателя в рамках последней сделки, но также была инициирована процедура банкротства.
Как это можно предотвратить? Проверьте каждую сделку с имуществом, приобретенным за последние три года (очень трудоемко и не всегда выполнимо) — Проверьте обмен сделками Сообщить о фактических платежных соглашениях — Проверить наличие весов (контракты, пакты и т.д. на момент каждой сделки) — Проверить наличие весов (договоры аренды, пакты и т.д.)
к содержанию ↑Пороки воли и пороки полномочий
Недвижимость принадлежит тем, кто не может понимать и не может руководить своими действиями, приобретая недвижимость, имея возможность знать, жив ли еще владелец — и эти условия необходимо отслеживать в момент покупки. При приобретении имущества юридическими лицами можно ограничить полномочия директоров на совершение сделки. Риск оспаривания сделки связан с недостатками права лица на совершение сделки.
Вторичным решением Верховного суда Республики Цуваса от 6 апреля 2015 года договор по делу N 33-1334/2015 был расторгнут в связи с тем, что ответчик расторг сделку, воспользовавшись своим психическим заболеванием; Арбитражным судом Северо-Западного региона от 14 июня 2016 года Постановление A56-61016/2014 отменило продажу земли и нежилых зданий в связи с ограничениями права управляющего на передачу.
Как это можно предотвратить? получить справку о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере — заключить нотариальный договор — если по каким-то причинам вы не находитесь в непосредственном контакте с собственником, запросите нотариальное представительство за один-два дня до закрытия сделки у юриста.
Следует отметить, что заключение брокерского договора не устраняет вышеупомянутые риски. Это происходит потому, что брокер не провел должной проверки истории объекта недвижимости, претензий третьих лиц или действительной воли владельца. Задача брокера — провести сделку между продавцом и покупателем и получить вознаграждение за поиск объекта недвижимости и его покупателя.
Банковские кредиты на покупку недвижимости обычно касаются чистоты сделки, но редко включают проверку истории и передачу права собственности на недвижимость.
Контроль чистоты сделки — это отдельная услуга с обширным узкоспециализированным профессионализмом, включая судебный опыт, который обещает отстоять права покупателя в процессе расторжения сделки.
к содержанию ↑Особенности покупки
Договоры купли-продажи недвижимости регулируются разделом 7 главы 30 Гражданского кодекса. Хотя обычно не существует специальных правил, касающихся продажи только индивидуальными продавцами, особенно нежилой недвижимости, есть практические аспекты, которые необходимо иметь в виду.
Основным из них является юридический статус продавца. Правоспособность живого существа очевидна, но продавец человека должен
- Быть несовершеннолетним — тогда требуется его законный представитель, а также, возможно, органы Комиссии.
- Быть неспособным к торговле — тогда от его имени может действовать опекун или попечитель.
- Характер сделки может быть обманчивым.
- Действовать под угрозой насилия или с применением насилия.
Первые два требуют согласия всех уполномоченных лиц, последние два влекут за собой последствия недействительности сделки.
к содержанию ↑Общие этапы
Сделка между двумя физическими лицами
Возможны две формы отношений, когда лицо приобретает нежилую недвижимость (например, гараж, сарай или навес) у другого лица.
- Оба функционируют как IP. В этом случае сделка практически ничем не отличается от той, что может произойти между организациями, за исключением размера регистрационного взноса.
- Оба (или, по крайней мере, покупатель) — обычные граждане, приобретающие недвижимость для личных нужд. В этом случае существуют различия в налоговом процессе.
Сама сделка состоит из следующих шагов в случае двух человек
- Поиск другой части. На этом этапе продавец ищет покупателя, а покупатель — продавца.
- Юридическое управление — насколько компетентны покупатель и продавец и есть ли какие-либо ограничения на сделку.
- Ведение переговоров по условиям контракта. Вести переговоры по ценам, расчетам платежей и другим ключевым вопросам.
- Существует договор купли-продажи. После согласования основных условий стороны оформляют документы или поручают аннуитет юристу или брокеру. Регистрация нотариуса не требуется.
- Записывайтесь. Сам договор не регистрируется в Реестре с 2013 года, но права зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц. Поэтому, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ, запрос должен быть подан в бюро по восстановлению убытков или МФЦ. Только с этого момента соглашение вступает в силу?
- Трансферное право. Хотя это не требуется по закону, это особенно желательно, поскольку защищает стороны от жалоб на качество переданного имущества.
- Скачать Договоры купли-продажи нежилых помещений между физическими лицами
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами.
Между физическим и юридическим лицом
Если покупателем является организация, процесс заключения договора практически идентичен. Единственное отличие заключается в необходимости проверки полномочий представителя, а не правоспособности покупателя. В противном случае структура транзакции будет одинаковой.
- Скачать форму договора купли-продажи нежилого помещения между физическими и юридическими лицами
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Какие нужно требовать документы?
С покупателя
Покупатели сделок должны быть обязаны:.
- Копия договора.
- Идентификатор компании или документ, подтверждающий регистрацию (если покупатель — компания).
- Платежная документация, если оплата производится денежным переводом.
Договор купли-продажи – на какие пункты обратить особое внимание?
При заключении договора на нежилое помещение стороны должны обратить пристальное внимание на следующие моменты
- Кто является владельцем недвижимости? Если собственность совместная, все владельцы должны дать согласие.
- Как должна быть уплачена цена?
- Как передается имущество?
- Как регистрируются права в едином государственном реестре собственности?
В зависимости от особых обстоятельств, необходимо контролировать и другие моменты.
к содержанию ↑Налогообложение
В случае сделок с недвижимостью, связанных с предпринимательской деятельностью, предусмотрено, что подоходный налог не уплачивается физическими лицами, если объект находился в собственности (согласно ЕГРН) более трех лет (§ 217 17. 1 Налогового кодекса). Более того, в этом случае гражданин даже не обязан подавать заявление и отчет о совершенной им сделке.
Однако есть и приятные оттенки:.
- Если здание или помещение в прошлом арендовалось одним и тем же лицом, ситуация вызывает подозрение. В большинстве случаев это не считается бизнесом и, следовательно, не требует отдельного подоходного налога, в соответствии с вышеуказанными правилами. Однако налоговая служба может попытаться доказать обратное. Если человек ранее зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя, а затем прекратил свою деятельность и снял ее с учета, шансы на отсутствие налога очень малы, если не равны нулю.
- Крайние сроки рассчитываются двумя способами. Если объект изначально был произведен или приобретен как нежилое здание, трехлетний срок исчисляется с даты приобретения или регистрации нового объекта в едином государственном реестре предприятий. Однако если режим меняется (например, когда гражданин переводит квартиру на первом этаже в нежилой фонд, а потом ждет, когда продаст ее под офис или магазин) — как срок должен исчисляться при переводе. В течение долгого времени граждане имели перед собой объект.
Однако критерии расчета можно уменьшить, используя один из двух вариантов (статья 220 Налогового кодекса РФ)
- Получите скидку либо в размере 250 000 рублей (если цена продажи выше), либо в размере полной стоимости продаваемого товара (если он дешевле 250 000). Это означает, что, например, продавая объект за 1 500 000 рублей, вы платите налог только с 1 250 000 рублей.
- База подоходного налога физического лица уменьшается на сумму расходов, ранее понесенных в отношении имущества. В приведенном примере это означает, что если полтора года назад объект был приобретен за 1 000 000 рублей, а впоследствии 50 000 рублей было вложено в ремонт, то отдельному подоходному налогу будет подлежать только 450 000 рублей. В то же время, конечно, необходимо продемонстрировать стоимость всех затрат.
Наконец, если продажа осуществляется в рамках индивидуального предпринимательства, 6% уплачивается в рамках упрощенного налогового режима. Однако здесь есть одна загвоздка:.
- Стоимость сделки не должна превышать 600 000 рублей. В противном случае вместо УСН нужно платить ОСН.
- Если ОКВЭД не был указан при регистрации деятельности, связанной с маркетингом недвижимости, то ФМС может придраться к вам и потребовать уплатить 6% по УСН, но 13% по налогу на доходы физических лиц.
Регистрация осуществленной сделки
После подписания договора вам необходимо зарегистрировать сделку в Едином государственном реестре недвижимости. Это можно сделать через Росеестроительство или муниципальный МФЦ.
Для этого необходимо представить следующие документы
- Сам контракт.
- Доказательство уплаты государственных налогов. Для граждан, для организаций в размере 2 000 рублей — 22 000.
- Стандартная форма заявки.
- Если сделка была совершена через посредника, копию доверенности и оригинал.
Совет: После подачи документов нужно подождать — по истечении срока регистрации право собственности будет зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц.
- Скачать форму заявления для регистрации права собственности на нежилое помещение после сделки на рынке купли-продажи
- Скачать образец заявления о регистрации права собственности на нежилое помещение после сделки на рынке купли-продажи
Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?
В соответствии с правилами Гражданского кодекса, купля-продажа недвижимости нежилого фонда осуществляется в соответствии с общепринятыми нормами, распространяющимися на все виды недвижимости в Гражданском кодексе, статьи 130 131, 131, 549-558. Российская Федерация. По их словам, основным документом, участвующим в сделке, является договор купли-продажи, который вступает в силу после регистрации сведений о сделке в Росреестре.
Регистрация сделок регулируется статьей 551, разделом 551, статьей 551, разделом 551, статьей 551, разделом 551, статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации 131. Положение о правилах и процессуальных документах по их применению приведено в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13. 07. 15.
Поскольку ранее действовавший Закон о регистрации № 221-ФЗ от 24. 07. 97 частично утратил силу, необходимо руководствоваться положениями Закона № 218-ФЗ.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно, что ЭПК был расторгнут заранее и срок его действия истекал бы после расторжения основного договора. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса, передаточный акт прилагается при осуществлении фактического владения. Выписки, необходимые при совершении сделки, находятся в Минфине РФ от 20.
06. 16 № 378.
к содержанию ↑Как составить договор?
Договоры составляются сторонами в соответствии с их предпочтениями и сопутствующими обстоятельствами.
- В агентстве недвижимости.
- В юридической консультации — В нотариальной конторе — В агентстве недвижимости
- в нотариальной конторе; — в нотариальной конторе; — в нотариальной конторе; — в нотариальной конторе
- Один.
При общении с агентом, адвокатом или нотариусом стороны получают полностью готовый к использованию документ. Если они готовят его самостоятельно, им следует убедиться, что в него включена вся необходимая информация. К ним относятся
- Определение предмета договора, личных и паспортных данных покупателя и продавца, а также их места жительства. Параметры для нежилых зданий или помещений и их местоположение являются обязательными.
- Доказательство того, что имущество действительно принадлежит продавцу и что на него не претендует третья сторона.
- Условия передачи продавцом покупателю, время реального занятия.
- Цена, сроки и условия предоставления недвижимости, а также способ оплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за невыполнение обязательств, указанных в договоре.
- Условия расторжения договора.
- Заключительные положения.
- Скачать формуляр рынка контрактов для нерезидентов сектора
- Скачать Продажи сектора нерезидентов
Магазин оформляется в трех экземплярах и подписывается сторонами. Рядом с подписями сторон указываются необходимые реквизиты.
Требуется ли регистрация?
Список необходимых бумаг
- Регистрационная форма,.
Если имущество приобретается от имени женатого или несовершеннолетнего владельца, дополнительного разрешения не требуется, так как приобретение имущества не может повлиять на права несовершеннолетнего владельца или супруга.
к содержанию ↑Подводные камни при сборе документации и заключении сделки
Сделки с недвижимостью могут привести к непредсказуемым осложнениям. Поэтому на каждом этапе необходимо проявлять максимальную бдительность, а полностью рассматривать процедуру только в конце регистрации.
При сборе документации продавец должен добиться следующего качественного пакета документации
- Соберите все документы, необходимые для совершения сделки.
- Каждый документ должен быть в законном состоянии: без дефектов, технических ошибок, исправлений, пятен.
- Заявление не должно быть устаревшим.
- Если объект недвижимости реконструируется, необходимо представить все необходимые лицензии.
Покупатель должен внимательно ознакомиться с документацией. Попросите указать оригинальное название и название титула. После проверки паспорта покупатель может записать фамилию владельца и проверить на сайте Росреестра информацию об объекте недвижимости, которому он принадлежит.
Чтобы облегчить поиск, запишите номер недвижимости в паспорте земельного кадастра и используйте его для поиска владельца.
При заключении договора еще раз проверьте детали, прежде чем подписывать его, чтобы не стать жертвой мошенничества. Ни при каких обстоятельствах не следует изменять стоимость имущества в договоре или показывать другую не соответствующую действительности информацию.
Рекомендуется регистрировать имущество вместе, что ускоряет процесс и доказывает добросовестность сторон.
Переводы денег должны быть подтверждены квитанциями, банковскими чеками или зарегистрированными операциями по переводу денег.
Сбор документов для продажи является ключевой частью подготовки сделки. На этой основе вы сможете обеспечить юридическую чистоту сделки. Передача права собственности происходит после подписания и регистрации права собственности.
к содержанию ↑Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с законом. После регистрации сделки собственность нерезидента переходит к покупателю.
Кому доступна нежилая ипотека
Физические и юридические лица в Российской Федерации имеют право подать заявку на получение кредита на недвижимость.
Прежде всего, это физические лица, которые хотят приобрести нежилое помещение рядом с местом жительства — на автостоянке, парковке, в гараже или подвале. Этот тип недвижимости предназначен для личных нужд или для получения пассивного дохода от сдачи в аренду.
Нежилые помещения также могут подвергаться воздействию деловых людей, как частных лиц, так и компаний. Эта форма ипотеки называется коммерческой ипотекой, поскольку помещение приобретается исключительно с целью получения дохода от бизнеса. Нежилые помещения приобретаются в кредит, например, для открытия магазина, ресторана или производственного помещения.
Ипотека для нерезидентов регулируется 12 законами столиц. 102-ФЗ для ипотечных кредитов.
к содержанию ↑Особенности нежилой ипотеки для физических лиц
Что касается основных правил, то эта форма банковского кредита схожа с условиями ипотечного кредита.
- Минимальный лимит кредитования составляет 45 000 рублей.
- Размер депозита определяется ценой недвижимости — 15-20%,.
- минимальная кредитная ставка — 8,5%; и
- максимальный срок погашения кредита — 30 лет; и
- Приобретенная ипотека передается в залог до погашения кредита. Другими словами, они обвиняются.
Однако некоторые условия ипотечного кредитования нежилых помещений, предлагаемые физическим лицам, менее выгодны, чем условия ипотечного кредитования жилья. В частности, нельзя использовать материнский капитал или другие государственные субсидии. А физические лица не могут требовать уплаты налога с ипотечных кредитов, не связанных с жильем.
В остальных случаях действуют те же правила, что и для физических лиц, желающих получить ипотечный кредит на нежилые помещения.
Уровень дохода. Зарплата человека или другой документально подтвержденный доход (т.е. «белый» доход) является доказательством того, что он может выполнять свои кредитные обязательства.
Максимальный ежемесячный доход семьи для оплаты ипотеки составляет 40%. Если на ипотеку придется тратить больше, чем подтвержденный ежемесячный доход потенциального заемщика (более 40% от зарплаты), банк откажет в кредите.
Статус собственности. Банки-кредиторы редко проводят личный осмотр жилой недвижимости, используемой в качестве ипотечной гарантии. Однако нежилая недвижимость с ипотекой проверяется кредитным отделом — направьте специалиста для осмотра недвижимости.
Вес не указывается. Ипотечная недвижимость, как правило, проверяется на предмет финансового обременения в Едином государственном реестре. Имущество нерезидента служит гарантией возврата суммы кредита, и никаких других обязательств не требуется.
‘Естественные’ кандидаты на получение ипотечного кредита за непротивление должны знать, что кредиты без залога не выдаются. Что касается более высоких процентных ставок по сравнению с ипотекой, то ликвидность нежилых помещений ниже, чем у жилой недвижимости, поэтому банки пытаются компенсировать финансовые риски, взимая более высокие процентные ставки.
к содержанию ↑Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Многие банковские организации в России предоставляют ипотечные кредиты индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам под залог нежилой недвижимости, в том числе коммерческой.
Корпоративные условия более жесткие, чем для частных заемщиков. Рассмотрим два примера банков, выдающих бизнес-кредиты на нежилую недвижимость
- Минимальный размер кредита — 500 000 рублей (сбербанк) и 1 млн рублей (газнефтьбанк), и
- Кредит Макс — 200 миллионов рублей (сбербанк) и 50 миллионов рублей (газнефтьбанк); и
- аванс — 20-25% (сбербанк) и 10% (газнефтьбанк)**; и
- Минимальная ставка по бизнес-ипотеке — 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***, и
- Срок погашения — 10 лет (сбербанк) и 15 лет (газнефтьбанк)
- Обеспечение кредита: приобретенное имущество бизнеса, имущественные права на основе CDA, уже имеющееся в собственности имущество (оба банка).
** Если коммерческий кредит обеспечен имеющейся недвижимостью, принадлежащей организации Сбербанка, залог не требуется.
*** Чем больше срок погашения ипотечного кредита, требуемый юридическим лицом, тем выше годовая процентная ставка.
Общие банковские требования к ипотечным заемщикам-нерезидентам.
- Требования к русскому жилью, с
- Годовой доход до 400 млн рублей (Сбербанк)
- Предпринимательская деятельность осуществляется в течение периода не менее 6 месяцев (несезонная деятельность) и 12 месяцев (сезонная деятельность).
Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, предоставляет ли юридическому лицу его ипотечный банк. Например, Сбербанк может выплачивать капитал по бизнес-кредиту ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику (для сезонных видов деятельности), если ежемесячные выплаты процентов являются обязательными.
Банки не будут вести переговоры о предоставлении бизнес-кредита корпоративному предприятию, не проверив предварительно статус нежилой недвижимости. Большинство судебных разбирательств по бизнес-кредитам, связанным с недвижимостью, представляет собой осмотр заемного имущества собственными экспертами и за свой счет.
Напомним, что имущество, являющееся предметом бизнес-ипотеки, находится в собственности банка-кредитора до полной выплаты ипотечного кредита на нежилое помещение. Обременение не подразумевает перехода права собственности к банку, но любые правовые с залоговым имуществом (включая капитальный ремонт) должны быть предварительно одобрены банком-кредитором.
к содержанию ↑Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку
Кредитные учреждения не выдадут кредит, если приобретаемая заемщиком недвижимость не занята. Это особенно важно для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, намеревающихся приобрести бывшую жилую квартиру на первом этаже высотного здания.
Перестроенный внешний вид учреждения — офиса, розничного магазина, кафетерия или эстетической лаборатории — не обязательно означает, что реорганизация объекта в нежилой фонд завершена. Фактическое преобразование помещения из жилого в нежилое следует тщательно проверить, изучив документы о переводе.
Ипотечное жилье с последующим переводом в нежилое имеет больше смысла (при условии согласования с банком, это обязательно) — см. этапы и процедуры перевода в нежилое помещение здесь.
к содержанию ↑Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
Банковские учреждения неизбежно будут оценивать нежилую недвижимость, выступающую в качестве гарантии по кредиту — недвижимость, приобретенную или находящуюся в собственности заемщика. Случалось, что компании по недвижимости намеренно занижали стоимость имущества, особенно связанного с финансовыми учреждениями. Достоверность оценки напрямую влияет на сумму ипотеки и условия сделки, поэтому заемщику удобнее обратиться за оценкой в независимую организацию.
Заявители, не являющиеся ипотечными заемщиками, должны учитывать, что они не могут включить в свой договор с банком поручителя или созаемщика. Это возможно только при наличии ипотеки. Цель совместного подписания ипотечного кредита — снизить риски банка и тем самым обеспечить более низкие процентные ставки.
к содержанию ↑Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)
Лицо, подающее заявку на получение ипотечного кредита. В случае с парковочными местами он может выбрать регистрацию ипотеки как физическое лицо. Управляющий коммерческой компании может выбрать регистрацию ипотеки в качестве физического лица, юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Ипотека на нежилую недвижимость организации оценивается банком на основе валового оборота и прибыли потенциального бизнес-заемщика. Ипотечный банк попросит представить краткую финансовую отчетность за год.
При подаче заявки на бизнес-ипотеку банк запросит информацию о «белом» доходе бизнес-заемщика, а также о любых других активах, которыми он владеет (недвижимость, транспортные средства), и финансовых обязательствах (другие кредитные обязательства).
Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, претендующей на получение ипотечного кредита, — бесполезное занятие. Специалисты по ипотечному кредитованию потратят столько времени, сколько необходимо для сбора информации о заявлении потенциального заемщика и выяснения его финансового положения.
Для кредитоспособных владельцев бизнеса выбор между бизнес-ипотекой и личной ипотекой сводится к вопросу о том, какие условия бизнес-ипотеки или личной ипотеки на нежилые помещения от конкретного финансового учреждения являются более выгодными.
Например, если процентная ставка по бизнес-ипотеке для юридического лица ниже, чем для физического, то выгоднее взять ипотечный кредит на нежилое помещение для использования в бизнесе. Если же наоборот — процентная ставка ниже для физических лиц — лучше взять кредит на имя владельца компании.
к содержанию ↑Вопрос-ответ (2)
Здравствуйте! Где найти ипотеку на покупку недвижимости компании, созданной в июне 2022 года Срок существования всего дела менее одного года Объект готов к работе и может комплектоваться частями. Это основное жилье 1700 м2 , 54 таунхауса 1800 м2 загородные дома 400 м2 территория общая 75 га можно начать поэтапно или с приобретением спортивных сооружений спортивная арена 80×60 70 млн, игровая комната 60×6 0-60 млн и т.д. Всего 4 объекта
В феврале 2018 года я купил квартиру за 6,5 млн рублей с помощью ипотечного кредита CDA. Я до сих пор выплачиваю ипотеку и заплатил 1,5 млн рублей в качестве процентов. Это не единственное свойство.
Я хочу продать его за 13,5 млн по рыночной стоимости: 1. Если я начну продавать сейчас, придется ли мне заплатить 700 000 рублей налогов, потому что у меня не осталось пяти лет? 2. если я подарю свою старую квартиру матери, должен ли я платить налог, так как ей уже 3 года; 3.
к содержанию ↑если я продам ее через 5 лет, заплачу ли я 0 налога; 4. если я использую вырученные средства для погашения кредита в 5 млн рублей и покупки более дешевой недвижимости за 7 млн рублей, какова сумма, не облагаемая налогом?
Можно ли взять ипотеку
Что касается коммерческой ипотеки, то банки отказываются иметь дело с физическими лицами. Только организации или индивидуальные предприниматели могут брать кредиты на приобретение нежилой недвижимости. Поэтому, если вам не нужны такие ситуации, вы можете купить выбранную вами недвижимость, используя только собственные деньги или кредит от кого-то другого.
Покупаем коммерческую недвижимость в три шага
Выбираем и оцениваем объект
Первый аспект, который необходимо оценить, — это местоположение. Если ваш бизнес зависит от привлечения проходящих мимо посетителей, вам необходимо найти место с высокой проходимостью. Окна и двери здания всегда должны выходить на улицу, чтобы можно было расположить витрины.
Если с местоположением все в порядке, переходите к следующему пункту — техническому оснащению объекта. Требования бизнеса, которым вы или ваши арендаторы намерены заниматься, должны быть соблюдены. Например, в продуктовом магазине для работы всех холодильников и морозильников требуется не менее 25 киловатт электроэнергии.
В клинике или лаборатории, с другой стороны, потребуются более прочные полы в дополнение к мощности из-за высокой плотности тяжелого оборудования.
к содержанию ↑Проверяем объект
Прежде всего, важно убедиться, что вы ведете переговоры с фактическим владельцем помещения. Для этого убедитесь, что у вашего контрагента есть следующее
Выписка из Земельного кадастра позволяет узнать, является ли недвижимость предметом каких-либо обременений, таких как ковенанты, ипотека или долгосрочная аренда. Еще один важный момент, на который следует обратить внимание, — это потенциальная неплатежеспособность продавца. Чтобы проверить надежность контрагента и избежать потери приобретенного имущества в будущем, используйте реквизиты арбитражного банка или банка данных.
Неоплаченные долги, приближающиеся к стоимости имущества, являются поводом для беспокойства. Если вы ведете переговоры с юридическим лицом, закажите выписку из единого государственного юридического лица, убедитесь, что договор подписан администратором или юристом и что все совладельцы помещения согласны на сделку.
к содержанию ↑Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения
Распечатайте транзакцию, поставьте подпись и подпишите две части. Затем покупатель и продавец подают заявление на регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать непосредственно в МФЦ или в отделении Росреестра.
Сделка считается завершенной только тогда, когда данные нового владельца появляются в реестре юридических лиц США. В нашей статье вы можете прочитать больше о покупке коммерческой недвижимости. Мы рекомендуем сделать это, чтобы ознакомиться со всеми оттенками процесса.
Переводим объект из жилого в коммерческий
Если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме, она может быть преобразована в дом на разных этапах. Во-первых, положения должны быть переработаны в соответствии с юридическими требованиями дома. После завершения работ владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на переоборудование.
После этого остается только подать заявление в местный орган власти.
Администрация собирает представителей различных органов власти в специальный комитет, основной задачей которого является оценка пригодности недвижимости для постоянного проживания. По итогам проверки комиссия выносит свое заключение. На основании этого администрация принимает окончательное решение о том, имеет ли недвижимость право на получение статуса резидента.
Если решение положительное, то последним шагом является обновление данных в едином государственном регистре.
к содержанию ↑Рассчитываем налоги
Для физлиц
Если продавцом является физическое лицо, то сделка облагается формой подоходного налога с физических лиц — его ставка составляет 13%. Таким образом, если продается 20 000 000 рублей, государство получает 2 600 000 рублей от этой суммы. Однако продавец может быть полностью освобожден от уплаты этого налога.
Для ИП
Индивидуальные предприниматели могут продать коммерческую недвижимость на более выгодных условиях, но только если недвижимость используется для бизнеса. Если это условие соблюдается и действует упрощенный режим налогообложения «доходы», то сделка облагается налогом по ставке 6%. Таким образом, если имущество продается за 20 000 000 рублей, то налог составляет всего 1 200 000 рублей государственных средств.
Если индивидуальное предприятие работает на общем налоговом режиме или если имущество не используется в предпринимательских целях, необходимо уплатить тот же 13%-ный подоходный налог.
Защищаемся от мошенничества
Никто не застрахован от того, что может попасться на удочку мошенников. Главное — заметить их. Чтобы облегчить задачу, мы информируем вас о наиболее распространенных системах мошенничества
Двойные продажи. Подозрительные продавцы заключают контракты со многими покупателями одновременно, получают от них деньги и исчезают. В результате только один из покупателей получает право собственности или никто из них.
Как защитить себя. Вы всегда пишете в договоре, что продавец получит деньги только после передачи имущества. Вы можете использовать бухгалтерский счет или нотариально заверенный депозит.
Обязательства. После подписания контракта безрассудный покупатель вдруг обнаруживает, что ему внезапно приходится выплачивать ипотечный кредит за приобретенную недвижимость.
Как защитить себя. Всегда проверяйте каждый объект недвижимости через единый государственный земельный кадастр. Выписка из земельного кадастра показывает все веса, наложенные на конкретную недвижимость.
к содержанию ↑Способы сэкономить
Акции от застройщика
В самые спокойные периоды рынка недвижимости производители предпочитают организовывать различные предложения. Примером могут служить скидки на определенную недвижимость. Вовремя предотвратите их, и вы сможете приобрести недвижимость по выгодным ценам или на выгодных условиях.
Покупка на стадии «котлована»
Стоимость недвижимости в корпусах обычно на 20-30% ниже, чем в интегрированных проектах. В прошлом это был рискованный способ сэкономить деньги, но новые законодательные поправки предлагают более надежную защиту акционеров. Главное — выбрать программиста с проверенным послужным списком.
Следующая
