Статья 430 гражданского кодекса разъяснения при покупке квартиры с изменениями 2024 года
Сделки с недвижимостью предполагают повышенное внимание всех участников. Добросовестные приобретатели могут попасться в ловушки мошенников и остаться у «разбитого корыта».
В январе 2020 года вступил в силу закон 430-ФЗ от 16.12.2019, который уточнил понятие «добросовестности приобретения недвижимости» и в некотором роде защитил права добросовестных покупателей недвижимости. Что поменялось в 2021 году с принятием нового закона?
к содержанию ↑Предпосылки принятия закона о защите добросовестных покупателей жилья
Еще в августе 2017 года на рассмотрение Госдумы Правительством был внесен законопроект о совершенствовании защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости.
Законопроект предполагал внести изменения в статью 302 ГК РФ, о том, что публичные органы власти не вправе истребовать у добросовестного приобретателя жилое помещение, даже если оно было приобретено безвозмездно.
Законопроект изначально создавался с целью искоренения негативных тенденций судебной практики по изъятию недвижимого имущества у добросовестных приобретателей государством.
Однако, в ходе обсуждения законопроекта были сформулированы дополнительные идеи, которые затронули ряд других статей, касающихся понятия добросовестности.
к содержанию ↑Закон 430-ФЗ от 16.12.2019 – изменения 2021
С 1 января 2020 года внесены дополнения и изменения в ГК РФ, касающиеся щепетильного вопроса добросовестности при заключении сделок с недвижимостью.
В частности, пункт 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса, дополнили абзацем, который уточняет, что покупатель недвижимости, опиравшийся на данные из Росреестра (выписки ЕГРН), считается добросовестным приобретателем, пока судом не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение недвижимости у тех лиц, которые выдавали ее за свою собственность.
Дополнилась статья 302 ГК РФ, которая говорит о том, что органам публичной власти дают срок три года, в течении которого они должны истребовать свое имущество, иначе в иске судом будет отказано.
В целом, изменения коснулись понятия добросовестности при покупке недвижимого имущества, у лиц, которым это имущество не принадлежит по праву, а принадлежит государству.
Теперь добросовестный приобретатель не должен доказывать свою добросовестность. А представителям госорганов, при обращении с иском в суд о возврате незаконно отчужденного имущества, следует постараться и доказать, что покупатель знал или должен был знать о мнимости сделки.
Например: Квартира перешла в собственность города после смерти прежнего владельца, так как наследников не осталось. Однако, мошенники по подложным документам оформили наследство на стороннего гражданина, после чего, по договору купли-продажи недвижимость купил добросовестный приобретатель.
Сделку зарегистрировали в Росреестре, сведения о правах на имущество нового собственника (добросовестного приобретателя) внесли в ЕГРН.
В итоге, администрация города спохватилась и обратилась в суд об истребовании квартиры из незаконного владения — имеет право.
Но бремя доказывания того, как так получилось, что муниципальная власть не уследила за владением, лежит на администрации города. А если с момента регистрации прав добросовестного приобретателя прошло три года – то, суд вовсе отказывает в удовлетворении требований.
При этом добросовестный приобретатель жилого помещения, признается собственником соответствующего жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности.
Таким образом, эти нововведения создают предпосылки для осуществления госорганами должного контроля над выморочным имуществом и принятия своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению права собственности на недвижимость.
И в то же время, в случае мошеннических действий, публичная власть имеет возможность истребовать по суду свое имущество в течении трех лет.
к содержанию ↑Статья 430. Договор в пользу третьего лица
1. Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.
3. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора.
4. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
к содержанию ↑Комментарий к статье 430 ГК РФ
1. Как правило, договор заключается в пользу того субъекта, который совершает соответствующее волеизъявление, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Вместе с тем нередки случаи, когда лицо, заключающее соглашение, устанавливает правило, согласно которому право требования по договору предоставляется лицу, не участвующему в заключении этого договора. Договором в пользу третьего лица является договор, согласно условиям которого должник принимает на себя обязательство произвести исполнение не кредитору, а указанному либо не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Договор в пользу третьего лица, как это видно из сформулированной в п. 1 дефиниции, существенно отличается от иных договоров.
Это отличие состоит в том, что заключение подобного договора приводит к возникновению гражданских прав у тех лиц, которые не участвовали в заключении договора. В свою очередь, это является основанием для того, чтобы лицо, не участвовавшее в заключении договора, могло предъявить требование к должнику.
2. Поскольку договор в пользу третьего лица отличается существенным своеобразием, законодатель устанавливает особые правила, регулирующие взаимоотношения всех связанных им субъектов.
В частности, с того момента, как третье лицо выразило должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Так, если кредитор примет решение заменить выгодоприобретателя по договору, то он вправе сделать это только с согласия третьего лица, в пользу которого был заключен договор.
Впрочем, это правило является диспозитивным и может быть изменено условиями договора. Равным образом в законе или иных правовых актах также может быть предусмотрено иное.
3. Взаимосвязь всех участников договора в пользу третьего лица проявляется в том, что, несмотря на то что третье лицо не участвует в заключении договора, должник вправе выдвигать против требования третьего лица те же возражения, которые он имеет возможность выдвинуть против своего контрагента.
4. Если же третье лицо в силу каких-либо причин отказалось от того права, которое вытекает из договора, заключенного в его пользу, то это право переходит к кредитору, который вправе воспользоваться им, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
Примером исключения из этого правила являются нормы страхового законодательства. Так, в случае отказа выгодоприобретателя по договору страхования ответственности или по договору страхования жизни к кредитору не переходит соответствующих прав.
В этом случае права третьих лиц прекращаются.
5. Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора с условием об исполнении обязательства третьему лицу (договор о переадресовании исполнения). В последнем случае третье лицо не имеет права требовать исполнения такого договора; право требования принадлежит исключительно тому субъекту, который заключил договор.
к содержанию ↑Комментарий к Ст. 430 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора в пользу третьего лица. Выделяются следующие его признаки:
— все договоры заключаются в целях удовлетворения потребностей сторон, а договор в пользу третьего лица призван удовлетворить потребности одной стороны и третьего лица (или только третьего лица);
— третье лицо может быть названо в договоре, а может быть и не названо;
— третье лицо наделено правом требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Сфера применения договора в пользу третьего лица достаточно широка. Так, договор перевозки груза сконструирован как договор в пользу третьего лица (п.
1 ст. 785 ГК) (если только грузополучателем является не грузоотправитель).
Вклад может быть внесен в банк на имя определенного юридического лица (п. 1 ст.
842 ГК). (На практике банки нередко уклоняются от заключения таких договоров.) По договору имущественного страхования выгодоприобретателем может быть не только страхователь, но и третье лицо (п.
1 ст. 929 ГК).
Выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом могут быть учредитель управления или указанное им лицо (п. 1 ст.
1012 ГК). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого, указанного им, гражданина (п.
1 ст. 596 ГК) и т.д.
2. Третье лицо имеет право требовать от должника исполнения.
Но, во-первых, в некоторых случаях третье лицо не только имеет права, но и несет обязанности. Так, ряд обязанностей несет грузополучатель.
Во-вторых, до момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом стороны договора могут изменять или расторгать договор по общим правилам об изменении и расторжении договоров, не спрашивая согласия третьего лица. Следовательно, после такого момента изменение или расторжение договора допускается только с согласия третьего лица.
Таково общее правило. Исключения могут устанавливаться законом, иными правовыми актами или договором.
Например, по договору банковского вклада третье лицо приобретает права вкладчика только с момента предъявления им к банку первого требования либо выражения им банку иным способом намерения воспользоваться такими правами, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст.
842 ГК). Таким образом, до указанного момента у третьего лица вообще нет права требования.
У него есть лишь право на получение права (право на право). В-третьих, хотя третье лицо имеет право требовать от должника исполнения обязательства, однако это не означает, что он заменяет кредитора или становится сокредитором.
Кредитор продолжает оставаться стороной договора и обязательства. Это хорошо видно из текста комментируемой статьи.
Так, в силу п. 2 стороны договора могут изменять или расторгать договор (в зависимости от указанных здесь же обстоятельств с согласия или без согласия третьего лица).
Кредитор может при наличии факта, указанного в п. 4 комментируемой статьи, воспользоваться правом, принадлежавшим третьему лицу.
Если договор двусторонне обязывающий, на кредиторе остаются обязанности.
3. Появление у третьего лица права требования к должнику обусловлено волей кредитора.
Оно следует из договора кредитора и должника. Стало быть, логично, что если, предположим, договор является недействительным, то у третьего лица нет права требования.
Точно так же оно не может ничего требовать, если обязательство уже исполнено надлежащим образом (если это возможно).
4. По общему правилу кредитор не может воспользоваться правом, принадлежащим третьему лицу.
Кредитор может осуществить соответствующее право только при отказе третьего лица от права, предоставленного ему по договору. Отказ третьего лица осуществляется путем совершения активных действий.
Молчание не свидетельствует об отказе. Лишь в некоторых исключительных случаях молчание может быть квалифицировано как отказ от права.
Следует подчеркнуть, что в комментируемой статье речь идет именно об отказе от права, но не об отказе от осуществления права (ср. п.
4 комментируемой статьи и п. 2 ст.
9 ГК).
Исключения из этого общего правила могут следовать из закона, иных правовых актов и договора. Так, в силу п. 2 ст. 842 ГК РФ до выражения третьим лицом намерения воспользоваться правами вкладчика лицо, заключившее договор банковского вклада, может воспользоваться правами вкладчика в отношении внесенных им на счет по вкладу денежных средств.
к содержанию ↑Судебная практика по статье 430 ГК РФ
Суды, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 307, 430, 784, 792, 793 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 47, 99, 100, 119 Федерального закона от 10.01.2003 N 18-ФЗ «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации», установив, что договор на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования между обществом «Красноярсккрайгаз» и обществом «РЖД» не заключался, пришли к обоснованному выводу об отсутствии между данными сторонами отношений, позволяющих применить к обществу «РЖД» истребуемую меру ответственности, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Заявитель указывает, что к правоотношениям сложившимся между ТСЖ, ГКУ и ООО «СтройИнвестХолдинг» необходимо применять нормы как о капитальном ремонте, изложенные в ЖК РФ, так и положения статьи 430 ГК РФ. Полагает, что положения статей 722, 724, 755 ГК РФ в настоящем деле не применимы.
Считает, что судами нарушены нормы процессуального права.
Суды, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом распределив бремя доказывания, руководствуясь положениями статей 10, 15, 309, 310, 430, 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», установив многочисленные нарушения договорных обязательств со стороны общества «Медконсалт», недоказанности обществом «Медконсалт» заявленных ко взысканию убытков и обоснованно констатировав признаки одностороннего отказа общества «Медконсалт» от исполнения обязательств по договору, правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречные исковые требования.
Учитывая, что принятие решений по указанным вопросам не отнесено к компетенции единоличного исполнительного органа общества, исходя из буквального значения условий договора партнерства, суд округа указал на то, что стороной договора партнерства следует считать его участника, а не само общество. Исходя из буквального значения условий договора партнерства, не предусматривающих исполнение обязательства по нему в пользу третьего лица (общество), суд округа согласился с выводами судом первой и апелляционной инстанций об отсутствии у Бернарда Э.В.
денежного обязательства непосредственно перед самим обществом. Выводы суда кассационной инстанции соответствует положениям пунктов 1, 5 и 9 статьи 67.2, 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и содержанию обстоятельств дела.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 430, 929 и 956 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что имело место наступление страхового случая по договору страхования от 16.01.2015, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 393, 421, 430, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая пункт 8.2 Контракта о принятии ООО «Профиль» обязательства по оплате до подписания приемочной комиссией акта приемки формы N КС-14 тепло-, водо-, электроснабжения, канализования объекта и услуг связи, а также принимая во внимание доказательства несения ГБУЗ Псковской области «Псковский областной онкологический диспансер» расходов на оплату коммунальных услуг, установив, что акт приемки объекта формы N КС-14 не был подписан приемочной комиссией по причине выполнения работ с недостатками, в отсутствие доказательств вины третьих лиц в возникновении таких недостатков суды пришли к выводу об обязанности ООО «Профиль» возместить ГБУЗ Псковской области «Псковский областной онкологический диспансер» предъявленную ко взысканию сумму расходов.
При разрешении спора суды руководствовались пунктами 1, 2 статьи 167, пунктами 1, 2 статьи 168, статьей 426, пунктом 2 статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 154, частью 2 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 6 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 40, пунктом 4 статьи 340 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктом 4 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 167-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления», частью 6 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении», статьей 19, частями 4.1, 5 статьи 20, статьей 49 Закона N 131-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2007 N 64 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Налогового кодекса Российской Федерации о налоге на добычу полезных ископаемых, налоговая база по которым определяется исходя из их стоимости», пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии», пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
При этом общество ссылается на положения статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Следующая
