Как посчитать доли в квартире
- Каждый случай уникален и неповторим.
- Понимание основных принципов законодательства полезно, но не гарантирует положительного исхода дела.
- Вероятность положительного исхода зависит от многих факторов.
Раздел квартиры по долям и нормативная база
Акты, интересующие приватизированные квартиры, создаются для объектов, принадлежащих как к общей, так и к совместной собственности. Основным нормативным документом, регулирующим все правовые отношения между домовладельцами, является Гражданский кодекс Российской Федерации.
В то же время в этой сфере используются положения Семейного кодекса, поскольку распределение общего имущества часто напрямую связано с семейными отношениями.
к содержанию ↑Раздел квартиры в долевой собственности
Право на общее имущество рассматривается как право определять доли каждого собственника.
Один из совместных собственников может распределить свою долю общего имущества.
к содержанию ↑Важно! Если стороны сами пришли к совместному решению, все, что требуется, — это зарегистрировать права в соответствии с законом и представить необходимые документы в компетентные органы.
Методы определения доли
Разделение может быть проведено следующими способами
- Определение долей по соглашению.
- Определение долей по решению суда:.
- Распределение частей класса.
- Компенсация стоимости акций.
ВАЖНО: Выдел доли в общем имуществе означает передачу части имущества в натуре, либо путем предоставления части жилого помещения, соответствующей доле гражданина, либо выплаты за нее компенсации.
к содержанию ↑Обращение в судебные органы
Различия между сторонами и невозможность решить вопрос являются причиной обращения в суд.
Если заявление подано собственником, желающим выделить долю из общего количества, судья принимает решение о распределении долей в натуре или выплате денежной компенсации. Он будет применяться в случаях, когда просто невозможно произвести распределение в натуральной форме или когда доля собственников незначительна. При обращении в суд следует подготовить меморандум с подробным изложением условий заявителя и объяснением обстоятельств дела.
ВАЖНО! В заявлении указывается вся информация о владельце (паспортные данные, контактная информация) и жилье.
к содержанию ↑Кроме того, необходимо приложить копии необходимых в данном случае документов (свидетельство о рождении, паспорт, свидетельство о регистрации, выписка из единого государственного реестра юридических лиц и т.д.).
Как рассчитать долю в квартире
Зная площадь квартиры и количество собственников, можно определить долю.
Если это специально не определено законом или не оговорено между совладельцами, необходимо следовать правилу, согласно которому доли совладельцев считаются равными.
Например, расчет доли каждого из трех совладельцев квартиры площадью 110 м² выглядит следующим образом:.
110/3 = 36,7 м² — соответствующие доли трех владельцев.
Однако расчет долей носит теоретический характер.
На практике могут возникнуть проблемы при распределении фактических долей собственников по видам, так как квартира состоит из разных помещений (ванная комната, кухня, гостиная, лоджия).
Рассмотрим другой пример: как определить долю в квартире площадью 71 м2. Комнаты площадью 20 м2 , 15 м2 и 10 м2 соответственно и гостиная 28 м2 .
- Для помещения площадью 10 м2 процедура расчета выглядит следующим образом Общая площадь должна быть разделена на общую площадь помещения = 0. 14 /100
- Для комнаты площадью 15 м² = 21/100.
- Для комнаты площадью 20 м² = 0. 28.
Соотношение общей площади помещений составляет 0. 36 в соответствии с тем же типом.
к содержанию ↑Определение долей в приватизированной квартире
Необходимость определения долей в приватизированных квартирах возникает по ряду причин.
- Развод между супругами, включая дальнейшее распределение совместно нажитого имущества
- Наследование квартиры различными наследниками; и
- в случае общей приватизации; и
- Другие особые случаи.
Проблемы, связанные с идентификацией долей в собственности, часто являются результатом различий между собственниками.
к содержанию ↑В случае наличия несовершеннолетних детей может возникнуть несколько трудностей, включая возможность эволюции, невозможность распределения добра и желание одной из сторон продать свою долю.
От общей доли или жилой
Площадь квартиры включает в себя как дом, так и нежилые помещения, которые являются общим имуществом и не могут быть разделены на отдельные участки (например, кухня, ванная комната).
Однако собственный капитал рассчитывается на основе общей площади.
к содержанию ↑Поэтому предоставление отдельных комнат по соглашению собственников должно рассчитываться из размера доли собственника в общей площади квартиры. Оставшаяся доля в местах общего пользования (ванные комнаты, коридоры, кухни и т.д.) равна доле другого собственника.
Если квартира коммунальная
Если квартира находится в долевой собственности, как рассчитывается доля? Эти дома характеризуются наличием изолированных комнат и общественных пространств. На участке есть нежилые зоны, которыми имеют право пользоваться все жители. Эти комнаты разделены на доли в соответствии с разделом 42 Жилищного кодекса.
к содержанию ↑Собственник имеет право выделить свою долю без учета мнения других жильцов общей квартиры. В расчет доли входят изолированные помещения и части общественных пространств.
Если использовался материнский капитал
Чтобы использовать материнский капитал для получения доли, необходимо учесть интересы детей и супруга. Это означает, что часть их доли должна быть распределена. В течение шести месяцев после сделки купли-продажи доля каждого члена семьи может быть рассчитана заранее или в течение шести месяцев.
к содержанию ↑Однако закон допускает, что доли могут быть определены по соглашению между супругами. Например, они могут подарить половину квартиры себе, а треть — детям. Однако важно соблюдать минимальные нормы жилой площади на одного человека. Это может быть очень сложно, если квартира слишком маленькая.
Как посчитать доли в квартире в дробях
Вышеуказанный тип прост и удобен, но не подходит, если квартира разделена на неравные доли. Статья 245 Гражданского кодекса описывает возможность увеличения доли за счет неотделимых улучшений жилого помещения. Это ремонт, который нельзя отделить от самого помещения (например, внутренняя отделка, новая сантехника).
В этом случае используются типы с участием дробей.
Например, три собственника хотят разделить квартиру, каждый из которых занимает комнаты площадью 14, 12 и 9 квадратных метров соответственно. Типичное пространство составляет 15 метров. Поровну, доля каждого владельца составляет 5 кв.м.
В этом случае доли квартиры могут быть рассчитаны в зависимости от типа.
14/100 + 5/10 = 19/100
12/100 + 5/10 = 17/100
9/100 + 5/10 = 14/100
Эти значения могут быть установлены в акционерном соглашении.
к содержанию ↑Особенности оценки доли в квартире
Может потребоваться дополнительная оценка собственного капитала. Для этого может потребоваться:.
- Разделение сделки.
- Его страхование.
- Использование в уставном капитале.
- Урегулировать разногласия при разводе.
- Обеспечение для получения кредита.
Обратите внимание, что доля может быть оценена только после стоимости всей квартиры.
Оценку может провести только эксперт; это непростой процесс, поскольку стоимость BET зависит от нескольких дополнительных факторов. Обычно применяется понижающий коэффициент, поскольку наличие в квартире других собственников или арендаторов снижает реальную рыночную стоимость доли. Однако применяемый коэффициент зависит от ряда факторов, включая размер акции.
к содержанию ↑Законодательная база
Данный раздел соответствует следующим нормативным актам
Расчет по формуле
Чтобы определить размер своей доли, вы должны знать:.
- размер дома; и
- количество всех владельцев.
Далее необходимо рассчитать, как общая площадь этажа соотносится с долей каждого владельца в жилой комнате. Зная это число, вы сможете распределить площади общественного пространства поровну между всеми арендаторами.
Пример. Площадь квартиры составляет 150 квадратных метров, и на нее претендуют в общей сложности пять человек. Поэтому деление 150 на 5 дает 30. Очень большое количество квадратных метров достается каждому владельцу.
к содержанию ↑Расчет в дробях
Далее рассмотрим различные виды дробных вычислений. Его можно использовать для определения доли в случае неравного распределения домов.
Вы должны знать:.
- Размер квартиры, размер
- Сколько метров каждая комната, и
- Сколько общественного пространства он занимает?
Предположим, вам нужно разделить двухкомнатную квартиру на две части так, чтобы каждый жилец получил по комнате.
Размер жилья (кв. м):.
- Общая площадь — 90,.
- первая комната — 25,.
- Вторая комната — 35, в
- Остальная площадь — 30.
Помните, что по закону общественное пространство делится поровну между жильцами, независимо от того, как они договорились разделить свою жилплощадь. В нашем случае 30 = 2*15.
Завершенная линия:.
- Первый арендатор получает — (25/90+15/90)*100% = 45% площади, первый арендатор получает
- Второй — (35/90+15/90)*100% = 55% площади.
Этапы раздела
Если стороны не могут прийти к соглашению о том, как справедливо было распределено жилье с учетом интересов каждого совладельца, закон может быть реализован только через суд.
При поиске другой доли, пожалуйста, учтите, что это не всегда возможно. Очень редко бывает, что количество замеров, сделанных арендатором, равно размеру одной комнаты.
Эта проблема обычно решается путем выплаты финансовой компенсации другим владельцам. Мы уже обсуждали, как возместить долю в квартире за насилие и как определить часть имущества как несущественную.
к содержанию ↑Как определить размер компенсации?
Вы также можете набрать текст или воспользоваться электронным калькулятором для расчета суммы компенсации, полагающейся вам по закону. Далее заказывается оценка рыночной стоимости имущества.
Пример. По закону вы можете претендовать на 30 квадратных метров, но на практике вам нужно 40, учитывая дом и общественное пространство; стоимость одного квадратного метра составляет 35, 000 рублей. Общая сумма компенсации в вашем случае составит 350, 000 рублей.
к содержанию ↑Порядок пользования общей жилой площадью
Помимо жилых помещений (комнат), в квартирах могут быть балконы, кухни, санузлы, коридоры, бани и кладовки. Если несколько владельцев являются членами одной семьи, нет необходимости делить помещение или определять порядок или последовательность использования помещений. Все основано на взаимном доверии.
Однако негласное устное соглашение в этом случае станет серьезным недостатком для отдельных акций, если они будут проданы иностранцу.
Как он использует свой балкон? Где он сушит свои вещи? Может ли она использовать газовую плиту для приготовления пищи, когда это необходимо? Будет ли он ходить в туалет по утрам в течение двух часов или будет ли он вообще им пользоваться?
к содержанию ↑Если до продажи доли между всеми собственниками заключено письменное соглашение, определяющее порядок пользования общим пространством, можно ожидать, что цена доли квартиры вырастет. Без такого соглашения у новых владельцев могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилой площади, которые им придется решать в суде.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Свободный доступ к своему жилью является естественным правом и не увеличивает стоимость доли квартиры. Однако, как это иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать новому владельцу доли в доступе к квартире. Это может оказать серьезное влияние на стоимость акций.
к содержанию ↑Это также может быть отражено в соглашениях о совместном использовании помещений, которые должны быть составлены с другими владельцами до продажи недвижимости. Покупатель должен будет доказать, что этот аспект отражен в договоре.
Площадь доли
Собственники не всегда имеют равные доли в квартире. Если ваша доля больше, чем у остальных, это выгодно покупателю, и цена акции возрастет. Если вы владеете меньшей долей, чем остальные, рыночная стоимость вашей квартиры снизится.
Однако могут быть и исключения. Если вам принадлежит очень большая доля (например, ⅚ этажа), вы можете захотеть продать почти всю квартиру. Однако следует отметить, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем как помеха и неудобство, поскольку дом придется делить с другими людьми.
В этом случае рекомендуется поискать другой дом по той же цене или с небольшой переплатой.
к содержанию ↑Отдельный вход в комнату
Если каждая комната в двух- или трехкомнатной квартире имеет отдельный вход, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшим преимуществом для продавца. Здесь важную роль играет фактор пространственного разделения. Один владелец не должен входить в жилое помещение из другой комнаты.
Это удобно для обеих сторон и снижает риск возникновения конфликтов между владельцами в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Общее количество собственников играет важную роль при расчете стоимости доли квартиры. Чем больше собственников, тем сложнее договориться и найти каждого из них, и тем ниже цена такой недвижимости. Если владельцев только двое, цена акции может вырасти до 120% от номинальной стоимости.
к содержанию ↑В этом случае рассчитанный коэффициент цены акции скорее увеличится, чем уменьшится (равен 1. 2). Не следует сбрасывать со счетов имена людей, зарегистрированных в квартире — они имеют право проживать в ней. Вы также должны оставаться с ними. Это снижает стоимость дома.
Несовершеннолетние собственники
Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетние, операции по продаже части квартиры могут быть осуществлены только с разрешения органов опеки и попечительства после длительной проверки органами опеки и попечительства. Это значительно затягивает сделку купли-продажи и удешевляет стоимость акций.
Элитность жилья
Некоторые дорогие жилые комплексы могут быть проданы только в том случае, если их стоимость значительно упала. Это связано с тем, что у покупателя всегда есть лучшие варианты. То есть, купить другое, менее роскошное жилье по той же цене (или даже дешевле).
Что такое доля собственника в общем имуществе МКД
Концепция общего имущества в многоквартирном доме должна быть изучена заранее, так как расчет доли в многоквартирном доме возможен только после определения полного объема прав.
В соответствии с Кодексом Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме имеет в собственности следующее
- нежилые помещения, которые являются
- внутренние помещения, которые не входят в границы конкретного жилого дома и связаны с обслуживанием помещений здания
- 1 участок в здании, приспособленный и оборудованный для решения социальных и бытовых задач, на благо всех собственников
- Крыша здания и строительные конструкции (несущие и ненесущие элементы), кровля
- санитарное, электрическое и механическое оборудование, отвечающее потребностям арендаторов здания или владельцев МФБ
- Участки, расположенные в здании, спроектированы, спроектированы и предназначены для эксплуатации и обслуживания здания.
Приобретая квартиру, владелец фактически приобретает права на часть общей недвижимости, включая общее пространство, землю и оборудование. Разумеется, это имущество и жилое пространство также необходимо поддерживать, содержать и улучшать. Принятие решений по юридическим вопросам, связанным с управлением недвижимостью, требует понимания того, как рассчитывается процент владения собственника в здании квартир.
к содержанию ↑Как рассчитать долю в общей долевой собственности
Расчет доли в общей собственности многоквартирного дома основан на положениях Положения о жилищном законодательстве (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). Данная статья устанавливает равные права владельцев помещений в зависимости от размера их личной собственности. Чем больше степень владения, тем больше доля общей собственности.
Проще говоря, размер общего имущества, принадлежащего собственнику, определяется в зависимости от доли в общей площади МФБ.
Расчет общего имущества основан на предположении, что сумма всех частей дома составляет 100 % или единицу. Дальнейшие вычисления могут производиться в процентах (например, 10%) или простых дробях (1/10).
к содержанию ↑Чтобы определить объем прав собственника, поверхность участка делится на общую поверхность общей собственности МФБ. Существует несколько оттенков различных видов расчета.
Применяемые формулы
Единый тип, используемый для определения доли 1 собственности, основан на определении площади квартиры, размера собственности владельца (если принадлежит только часть недвижимости) и общей площади, к которой она относится. Это объясняется в категории общего имущества.
Расчеты могут быть представлены в виде следующих типов
Общая совместная собственность = общие отсеки х площадь квартир / общая общая площадь.
При определении размера общей собственности на общее имущество учитываются площади кухонь, ванных комнат, коридоров и других мест общего пользования жильцов конкретной квартиры.
к содержанию ↑Определение доли в земельном участке под многоквартирным домом
Одной из важнейших частей права собственности на многоквартирный дом является участок, присоединенный к дому, с участком под домом. Домовладельцы владеют этой землей совместно и, таким образом, управляют ею на основании своих прав. Участок и его оборудование должны ремонтироваться и обслуживаться.
Все владельцы имеют право голоса и распределяют обязанности по уходу за улучшениями в соответствии с расчетами земельного капитала.
В новостройках, недавно введенных в эксплуатацию, таких проблем с расчетом участков МФБ и долей общего имущества не возникает. Для жителей старых домов они должны распределить свою долю земли в соответствии с утвержденной долей прав на землю и приватизировать свои отделы.
к содержанию ↑Как определить свою часть в земельном участке
Расчеты могут быть выполнены вручную с использованием исходных расчетных данных или с помощью компьютера для расчета графиков.
Для распределения размеров участков используются следующие типы
Общий размер участка общей долевой собственности.
СледующаяДля уточнения информации об объеме имеющихся в комплексе МАБ земель используются данные из Земельного кадастра (от Земельного регистратора).
