Если согласование аренды на 11 месяцев, то считается с даты заключения или с даты фактических отношений
Статья 610 ГК РФ регламентирует отношения, связанные со сроком договора аренды, при этом различие понятий «срок аренды» и «срок договора аренды» в ней не разъясняется. Однако анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что эти определения не являются тождественными.
Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.
Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«. 6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 425 ГК РФ , согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени. В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме. Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения.
При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. «.
«. Доводы общества о недействительности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации были рассмотрены судами и отклонены, исходя из установленного в договоре срока действия с 01.04.2009 до 01.03.2010.
Распространение сторонами действия договора на отношения, возникшие с 01.03.2009, не влияет на исчисление срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, так как согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такой период времени не включается в срок аренды. «
По вопросу о том, с какой даты начинает течь срок действия договора, если последний подписан позже даты начала его действия, указанной в договоре, существует две противоположные позиции арбитражных судов.
Срок действия договора аренды имущества
Понятие срок аренды и срок действия договора аренды
Понятия срок аренды и срок действия договора аренды являются не равнозначными.
Закон данные понятия не подразделяет, но судьи зачастую указывают на то, что эти понятия не являются равнозначными по своему смыслу.
Срок действия договора аренды – это срок договора, период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст.ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом (ст. 610 ГК РФ).
На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды.
А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.
Зачастую сроки начала договора аренды и самой аренды могут различаться. Например, имущество передается арендатору через несколько дней после заключения договора аренды.
В данном случае срок действия договора начинается с момента подписания договора, а срок аренды – с момента передачи имущества. В этом случае действует подход к пониманию договора аренды, как консенсуального договора.
к содержанию ↑Определяем срок действия договора аренды календарными датами
Если стороны заранее знают при заключении договора аренды точные даты начала и окончания пользования имуществом, то рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.
Пример формулировки условия,
«Начало аренды – «___». ___________________. 20__ г.
«Окончание аренды – «___». ___________________. 20__ г.
Для того, чтобы избежать споры относительно включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие включительно:
Примеры формулировки условия:
«Срок аренды имущества устанавливается с «01» января 2015 года по «31» марта 2016 года включительно».
к содержанию ↑Определение срока аренды истечением периода времени
Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.
При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало. Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).
«Срок аренды имущества начинается с «_____».____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев».
«Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды».
«Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи».
к содержанию ↑Определение срока аренды на неизбежное событие
Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной).
Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно (ст. 190 ГК РФ).
Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Пример формулировки условия:
«Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации».
Следующая
